万科集团在界内口碑怎么样?
万科集团在界内口碑怎么样? 日前,东方资产管理有限公司,挂牌了一笔本息16亿的债权,准备出售。这笔债权涉及的债务人是北京绿岛置业房地产开发有限公司。实际上,绿岛置业背后真正的大股东是深圳的益田集团,而不是所谓的项目公司。益田集团的老板吴群力先生,早年在大学里当体育老师,后来辞职下海,搞起了房地产。三年前,通过东方资产旗下的北京置邦管理咨询合伙企业,绿岛置业从东方资产公司那里,融资到14亿元人民币。作为担保的条件,益田集团把持有绿岛置业的全部股权,质押给了东方资产。这笔交易,实际上就是一笔明股实债。
目前,益田集团欠下的债务本息合计,已经滚到16亿元,再加上之前获得的7亿本金和大约3亿的利息,债务本息达到了10亿左右。近日,东方资产已将益田集团这10亿元,划为不良债权并开始处置。而对于绿岛置业,其欠下的16亿本息,主要集中在所持有的亚澜湾二期地产项目上。然而,该地块仍未完成规划调整,是其最大的硬伤。
因此,对于益田集团来说,这就意味着,他们无法直接开发亚澜湾二期项目,无法快速变现。如果益田集团不能偿还16亿的债务本息,那么亚澜湾二期项目可能会被迫处置,成为别人的收入来源。眼下,持有亚澜湾二期项目的绿岛置业公司,已经把全部股权质押登记在了置邦管理公司名下。东方资产手中还掌握着亚澜湾二期项目的归属权。
看到这里,朋友们一定还在疑惑,直到现在,文章里也没有出现万科的字眼,上述这些,和万科又有什么关系?朋友们不要着急,往下看就能明白。3年前,东方资产透过置邦管理公司向绿岛置业提供了14亿的融资,然而当时万科已经悄悄布局完毕。置邦管理公司有两个有限合伙人,分别是东方资产和深圳市汇成浩涛实业有限公司。东方资产出资份额为73%,而剩下的27%则由汇成浩涛持有。
汇成浩涛的股东是两个自然人,分别是张利灵和钟浩源。这家公司实际上是万科集团最核心的一家影子公司。由于其游离于上市体系之外,汇成浩涛的资金来源和利益流向,只有万科集团的管理层才清楚。因此,通过东方资产向益田集团提供融资,万科已经偷偷地潜伏在亚澜湾二期项目的背后。如果东方资产决定处置该项目,万科比其他开发商有优先权获得该项目。
近年来,万科在北京土地公开市场上,很少拿地,其存在感也几乎为零。但实际上,它可能只是在地下潜伏,行事风格更加低调和隐蔽而已。在“宝万之争”之后,万科和其管理层变得更加谨慎和低调,让人难以琢磨。
就在上个月,万科曾经对万达集团进行过一次出其不意地偷袭,申请上海市虹桥区人民法院,冻结了万达集团17.79亿股的股权。据万达集团称,这笔股权价值1000多亿元,而万达集团所欠万科集团的债务,只有10亿元。何况,此时的万达集团,已经千疮百孔,危机四伏,甚至摇摇欲坠。
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万科选择在这个时候,冻结万达的股权,时间点极为敏感。这时,正值万达商业管理公司在香港证交所上市审批的关键期。而万达商管公司能否上市成功,关系着万达集团是不是暴雷的大问题。在遭遇连续不断的风波冲击,万达很有可能,会承受不住股权冻结带来的严重后果。虽然,万科向法院申请股权冻结,是正常的法律程序,但万科在这个时候的做法,还是引起了社会的广泛关注。
虽然,万科和万达之间的僵局,可能源于万达之前的强硬态度和耍赖行为,这种行为,确实激怒了万科。结果,当万达处于最艰难的时刻时,万科采取这种行动,让人感到有点落井下石的味道。
以上两条,让人认为,现在的万科,是越来越狠了。朋友们认为呢?
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撰稿:梁云风 编辑:飞鱼
万科今天(3月31日)举行2021年的业绩沟通会,几天前,和万科内部的一位朋友聊天,他说,“手下留情,行业艰难”。
我自认做地产报道的这几年,对万科已经是手下留情。他又回了一句,“我们有危机意识,毕竟行业这样,年报肯定不会特别亮眼”。
昨天晚上看到万科的财报数据,果然不亮眼。
万科2021年实现营业收入4528.0亿元,实现净利润225亿元,但同比大幅下滑45.7%,是万科上市以来的第三次净利下滑。前两次分别是2008年和1995年。
对于利润下行,万科董事长郁亮在《致股东信》中反思了下降原因。他认为主要是毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值三个原因,其中毛利率下降是财务层面的主要影响因子,2021年万科整体毛利率21.8%,同比下降7.4个百分点。
在今天的业绩会上,郁亮更是在业绩会上深刻检讨,向股东和投资者道歉,反思了管理层面离散度大、多赛道探索付出的成本大等业绩下滑的原因。
不过在发给媒体的新闻通稿中,万科仍是将多元化探索取得的成绩一一列举,包括万物云、泊寓、万纬物流、印力等,尽管有一些报喜不报忧,但不得不说,万科的多元化其实还是主业相关的多元化,与恒大跨界新能源汽车,碧桂园跨界机器人一直被业界嘲笑还是有不同。
如果与过去的几年对比,万科去年的业绩当然是不好看的。但如果与行业友商对比,万科其实并不愧行业大哥的称号。2021年的top5中,恒大已经债务爆雷,融创也在爆雷的边缘徘徊,碧桂园虽然财报数字还可以,但负面消息也不断。
央企保利和(国企)万科,是大哥中最后的倔强。
所以看财务数据其实意义不大,万科一直以稳健出名,瘦死的骆驼比马大,比烂不是我们看万科的视角。万科最后的体面不是它去年赚了多少钱,而是作为中国房地产行业的带头大哥,能不能继续带领行业走出一片新天地。
顺便提一句,到了今天,在中国房地产行业,尽管万科的营收早已经不是行业第一,但要说带头大哥,碧桂园和恒大,都是没有资格的。
在今天的业绩会和昨晚发布的《致股东信》中,万科对行业,对自身进行了深刻的剖析,其中很多判断,对行业来说,有必要引起重视。比如其中的一些观点:
[*]从结构上看,房地产开发业务依然对公司的净利润具有决定性作用。
[*]虽然我们在部分大型复杂项目上展现出优势能力,但未能将其及时转化为公司的标准动作和一致表现。
[*]以我国庞大的人口基数,未来住宅开发依然是重要的经济活动之一,也仍将是万科最主要的业务。
[*]经过调整,行业竞争将更贴近于制造业,考验的是对客户需求的把握能力、对产出过程的掌控能力和对经营行为的精细化管理能力。
[*]公司以开发经营本部为主导,推进集团「一盘棋」建设,解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。
[*]为未来的不动产市场准备更多合格资产。
不管最后万科和郁亮是否在今后真如信中所言,专项,收缩,专注,但他无疑指出了行业中很多开发商的问题。
恒大坚定地认为房地产行业已经是夕阳产业,所以许家印大跨步地开展多元化,从足球到粮油、矿泉水、旅游,再到新能源汽车,折腾了多少钱进去?关键是最后还没有结果。最近不少媒体以“许家印最后三个月”为标题进行报道,恒驰5到6月份能不能顺利落地量产,其实变数还很多。
碧桂园的多元化中,机器人项目是一直被外界诟病的,所幸这个项目其实投资不多,和恒大的汽车项目相比实在是小巫见大巫,不然以碧桂园如今机器人项目的半拉子成绩,也得拖个半死。
万科的多元化虽然我称之为主业相关多元化,但万科这些年的步子实在是迈的有点快,比如泊寓的亏损,根源还在2018、2019年疯狂攻城略地,很多的财务模型做出来,可能也只是为了骗骗投资人。如今万科重申“未来住宅开发依然是重要的经济活动之一,也仍将是万科最主要的业务”,我认为这至少在认识上是一种回归。
此外,虽然让房地产回归制造业的说法并不是鲜见,但万科能不能真正把产品做细、做精其实还得打个问号。中国的开发商到目前为止仍没有一家敢说自己建得出不漏水的房子,这是个莫大的讽刺。当然,能提出来,万科也是前进了一步。
作为带头大哥,万科不能堕落;作为行业标杆,万科也不能躺平。对万科,不苛求,但期待。
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