深圳海景房真的好吗？
深圳福田，南山（包括深圳湾、前后海）的海景房真的那么香吗？单纯从居住体验来看，个人觉得很多缺点：1.潮湿 2.海浪噪音 3.景观单调（一片水，且四季无变化）4.潜在自然风险（台风）大家觉得呢？ 海景是深圳住宅市场公认的最稀缺自然景观资源
房产的地段价值以产业价值为先，再考虑景观资源价值。深圳的核心地段包括三个半产业中心及其30分钟通勤区，我在这个帖子里详细讲了
深圳到底哪里才是市中心？如果不在核心区，那么再好的海景也没用，比如深圳东部的盐田、大鹏，西部福永、沙井，海景再好看也不会给房价多少支撑。一个非常典型的栗子是惠州大亚湾的十里银滩，无数深圳客在此套牢…
但在核心区就不一样了，同样的核心地段，都是核心产业30分钟通勤圈的，凭什么你更贵？这就是景观资源的底层逻辑：以公认的具有稀缺性、不可变的资源作为标志，凝聚购买力共识。特别是价格越高的房子，越要考虑。
景观可以分自然景观和建筑地标景观，在深圳，自然景观资源以海景为最优先，因为海是自然形成的，没人能挖出一片海；其次是湖景，湖虽然能造，但是在寸土寸金的核心区挖出一大片水面实在是奢侈。湖景和海景，还有“聚水为财”的风水观念加持。其他的景观，公园（高尔夫）、山景等，在深圳没那么稀缺，市场认可度并不高。
以上逻辑，是市场给出的答案。以豪宅为例，深圳核心区3+2豪宅片区，其中3个（深圳湾、蛇口沿海、深超总）都是海景豪宅，华侨城、香蜜湖则多为湖景豪宅。
<hr/>深圳核心区主要有以下海景住宅片区：
1.深圳湾片区
深圳湾片区不是单一海景价值的豪宅片区，它的价值支撑点还包括毗邻后海总部基地等产业中心的地段优势，连片豪宅居住氛围的稀缺性，以及楼龄新的优势等。深圳湾的学位不怎么样，不过真豪宅其实也不需要学位。
深圳湾片区主要包括东滨路以南、中心河两岸的房子，东边是前排，隔深圳湾口岸直接看海；西边是后排，一般只有高楼层才能越过前排看到无遮挡海景。
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前排：从南到北主要包括鸿威海怡湾、皇庭港湾、卓越维港、三湘海尚等，这些都是有无遮挡海景的，当然具体看楼层户型朝向。
后排：从南到北主要包括翡翠海岸、阳光海滨、恒裕滨城一期、恒裕滨城二期、吉祥龙、曦湾天馥、宝能太古城（一大堆小户型，不能算豪宅）、君汇新天等。其中，大部分都没有无遮挡海景，只有翡翠海岸因为在最南边所以东南向有海景，恒裕滨城二期高楼层可以越过卓越维港看海。
除此之外，悦府一般也被视为深圳湾豪宅，它和中心河两岸没有连成片，但从景观上，能看海，以及春茧体育场、人才公园、超级总部。
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三湘海尚北边是著名的深圳湾一号，注意这是公寓性质的，一般来说买公寓是要亏钱的，只有深圳湾一号是特例。它在景观方面，除了海景，还能看到华润春笋、深圳人才公园，以及深超总地块。不过深圳湾一号的核心价值还是圈子，这里不展开了。
最后，翡翠海岸以南的东角头地块，是深圳湾片区最后一片空地，不知道有多少人盯着这块地，钱和名额都准备好了要打新。
深圳湾片区有大量的双本证，近期双证合一政策出来后，双本证的劣势有望消失，可选的优质标的会更多。
2.蛇口沿海片区
蛇口沿海豪宅，最大的卖点就是海景。半岛城邦、南海玫瑰花园、双玺，以及在建的招商玺家园，这些豪宅把前排沿海的位置都占满了。这一片的学位同样不怎么样。
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以半岛城邦为例，不同的期数、不同的楼层朝向，价格有明显差别，主要就是海景视野如何、有没有遮挡等。
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蛇口片区沿海第二排有些刚需和改善型住宅，例如半岛城邦北边的栖游家园、万科蛇口公馆、春树里，南海玫瑰花园北边的海韵嘉园、蓝漪花园等，有海景的户型溢价比较高。这些片区有渔人码头改造升级、歌剧院建设及周边旧改等利好，以及正在修路交通逐步改善，因此具有比较不错的的成长前景。不过也要注意，后续建设会不会对海景有所遮挡。
3.深超总（红树湾）片区
深超总规划成为深圳最顶级的总部基地，地标建筑包括A塔、B塔和C塔，其中B塔是原来恒大的楼，现在万科已经接盘了；C塔是扎哈设计的，由深投控承建。
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深超总目前4个楼盘都可以算作豪宅，其中红树西岸在沿海第一排，是典型的以景观为卖点的豪宅，不同朝向的分别看深圳湾海景、后海（春笋一带）、超级总部。红树西岸的玻璃外立面也非常有特色。
另外，这一片的学位也不怎么样。
4.科技园南片区
主要指的是大沙河入海口西侧一片。像卓越浅水湾、浪琴半岛、岸芷汀兰等都是前排海景房，有些小区无论是地段、房子、资源、圈子都算是达到豪宅标准的，不过市场表现似乎没那么好。
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这一片初中是南外（高新）中学，实际上这一片区更多是以学位房的身份出现在市场上的。
5.大金沙片区
大金沙片区，包括下沙、上沙、沙嘴、沙尾四个村，以及原金地工业区。该片区地段核心、海景资源稀缺，目前正在推进大范围旧改，是成长性很强的片区，该片区有很多不错的刚需、改善型前排海景房（要知道，南山、蛇口的前排海景都被豪宅占据了）。
该片区福荣路北侧有数个前排海景房，自西向东包括碧海红树园、万科金域蓝湾、鸿景湾、金海湾、绿景蓝湾半岛、金地海景花园（翠堤湾）。红树家邻、好景豪园是楼梯房，景观不行，关键是楼梯房属于过时的物业类型。前排中在建的只有绿景尚悦府（沙嘴四坊旧改）。沙嘴村还有一小段沿海地块，作为大金沙最后可能的一线海景住宅。
除了这些之外，还有些后续入市或可能入市的“1.5线”海景房，包括位于上沙中学后面的中州湾迎海（在建），好景豪园后面的绿景红树湾壹号（在建），下沙小学后面的下沙二坊后续旧改，这些不是第一排，但是前面学校或者楼梯房留了个口子，海景是有的，尽管因为身位靠后会有一定遮挡。
更后排的房子，有些也能看到海景，比如花好园的高层据说也能看海，但毕竟不是第一排，视野估计有遮挡。
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大金沙的前排海景房，前排景观是红树林保护区+海景，而且因为红树林的原因，属于永久性景观。不同朝向侧重点不同，西南能看后海总部基地、深圳湾、深圳湾大桥；东南能看香港河套，从景观层次上来看，西南是自然+人文，相对来讲更加优越。
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西南向景观，金海湾花园上空视角
这个片区里面的二手房，普遍品质不错、维护得很好，金域蓝湾这种龙头盘就不说了，金海湾、鸿景湾、蓝湾半岛、翠堤湾等无论是小区绿化、通风停车场、楼栋维护、人群圈层都是相当不错的，像鸿景湾这种只有两栋楼的小区，竟然也配了游泳池。
大金沙片区内，视野最好的海景房比没有海景的房子，要贵200万以上，当然随着楼层、朝向、遮挡等，海景溢价会有浮动。所以这一片区的二手房，价格从500万到1200万形成了“连续谱”，可以说不管是什么预算都有精确匹配的房子，在整个深圳都算是少见的。
这个片区的缺点，主要是大片城中村，旧改推进需要时间，至少现在和近期很难升级为豪宅板块。而且即使升级为豪宅板块，那么最前排景观最好的全是刚需改善，后面景观不好的反而是豪宅，听起来就不合理。所以，该片区定位是处于上升阶段的刚需和改善片区。因此，像中州湾迎海这种按照豪宅户型打造的楼盘，预计近期中期很难兑现。
大金沙片区的学校被红岭收编了，此外金地工业区也计划搞一个九年一贯制学校，所以学校近中期来看会逐渐变好。
6.前海三湾片区
前海片区规划起点很高，炒作比较热，但是各种配套都不成熟，而且产业入驻也远不及预期（全都是空壳公司），目前没有性价比，可能要等5-10年再入手比较合适。
这里说的是南山前海，包括桂湾、妈湾、赤湾。从最初的规划来看，前海三湾是没什么住宅的，即使有也不会是海景住宅。
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桂湾片区，前排都是写字楼，其中南边已经盖好，北边正在由深圳地铁做TOD综合开发，不会有住宅。因此后排的住宅在前排写字楼遮挡下，包括前海时代（注意这是炒房客盘），以及在建的深业云海湾、天健悦湾府、悦桂府等，应该都很难看到海。
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如果硬说看海的话，那么深业云海湾前排可能有一点海景视角（大概30°左右），而且北边能看宝安摩天轮，南边能看桂湾CBD，景观其实应该可以的。不过这个楼盘有几个比较严重的毛病，第一是租赁人才房占了一半户数，对于纯改善小区来说影响比较大。第二，就是后期规划可能有下穿小区的地铁，先不说到底有没有噪音振动影响，单单是后面开工建设大概率会有业主维权，住在这种社区里其实会比较糟心。
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前湾片区，按照目前的规划来看，住宅不多，而且都在后排。前排靠东北的地方写字楼陆续盖起来了，西南边规划的是国博深圳馆，再往后排是哈罗公学，因为这些都不会很高，所以后面的龙光天境、前海润峰府可能可以看海，关键在于国博深圳馆和哈罗公学之间的商业地块有多高。壹湾臻邸也有可能看海，也是取决于中间商业地块多高，不过壹湾臻邸看海方向是西边，正对着广深沿江高速S3，噪音会比较大，尽管开发商说会下沉但是谁知道呢。其他方面，近期这一片还是空地，中长期的话如果九年制学校、医院能建起来，应该还可以，不过兑现时间估计要很长。
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可能可以看海，关键在于国博深圳馆和哈罗公学之间的商业地块会有多高可能可以看海，关键在于国博深圳馆和哈罗公学之间的商业地块需要注意的是，前湾的海景质量应该会比较一言难尽，包括广深沿江大桥、大铲湾码头、妈湾的港口堆场（至少现状如此），比深圳湾、深超总、大金沙的差远了。
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妈湾片区，最近有一个比较大的规划调整，大片商改住，意味着这边近些年会有一大堆住宅出来。
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这个片区呢，就别想有什么海景房了，看规划图，住宅都在里面。而且整个片区的品质也是很存疑的，因为开发单元十四十五十六，南边就是妈湾港和前海综合保税区：
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如果说前湾的深南电厂能伴奏，那么妈湾港和前综保是搬不走的，很不幸，大片的住宅就挨着前综保北边，因此有两种可能：
一种情况，是妈湾沿海的商业和住宅同时建起来了，那么住宅南边是物流园区，货柜车噪音甚至道路安全问题是比较大的隐患；
另一种情况，是住宅建起来了，商业还没动，那就更惨了，住宅夹在南北两块物流园区之间，货柜车噪音无处可躲，安全问题更是头疼，这种情况倒是有海景了，但是有啥价值呢。。。。
7.宝中片区
宝中的海景房主要是壹方中心和熙龙湾，这两个楼盘属于整个宝安的标杆豪宅（但在全深圳范围，就排不上号了）。它们也不在最前排，所以只有高楼层（及部分中楼层）才能看海。宝中看海景观层次应该算是丰富的，包括前海桂湾CBD、摩天轮等，远看应该能看到大铲湾码头，不过因为视角问题应该不会像前湾那样很突兀，后续如果腾讯在那边建起来的话会有点加分。
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熙龙湾某二手房VR截图，我不理解为什么卖房也不收拾一下阳台
8.碧海片区
碧海板块最大的问题还是前海概念炒得太高了，这个片区基本已经成型，不会有更多基础设施（比如说不会多一个地铁站），而且随着大铲湾码头填海景观还会劣化。如果说前海三湾和宝中还有前海产业发展的念想，那碧海在这一点上，在妈湾大量住宅建设、宝中在前面挡着的情况下，只能作为作为外溢居住区，后面很难说有特别大的优势。另外一个概念是腾讯大铲湾片区，这个事情不确定性很大，而且房价已经透支了，关键是腾讯大铲湾即使建起来了，预计也会有一大堆宿舍，外溢购买力对碧海有多大支撑很难讲。
碧海的前排海景房，从南到北，包括海语西湾，绿海名居，富通城，华丰前海湾，越秀潮樾府（在建），玉湖湾。这边的海景房普遍有一个比较大的硬伤，就是天上飞机、地面广深沿江高速S3的噪音。而且，西乡大道以南的地方，离地铁站太远了，以富通城一期为例，距碧海湾站有1.5公里，这一片作为刚需和改善型住宅，地铁太远是很要命的短板。
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这边的一线海景房景观质量也不太好。前面就是大铲湾码头，很多物流园区什么的，深圳湾沿岸标配湿地公园，这边就啥都没有。更要命的是，大铲湾一直在填海，所以像华丰前海湾这种，看起来有一大片干净海域的，其实也已经被圈起来，不知哪年就要开始往里面填渣土了。。。
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华丰前海湾前排海景，注意方框里面的水域，是后需要填海造陆的 深圳湾海景房跟大鹏海景房不是一个东西。
深圳湾是内海湾。
1.潮湿 ？？？
海风吹得空气根本不就潮湿。深圳风很大，我住的二手房子在十五年前是正宗海景房，现在已经被深圳湾高楼挡住了，家里放点东西经常被吹得很干燥。
2.海浪噪音 ？？？
深圳湾是内海，听不了海浪的声音。
3.景观单调（一片水，且四季无变化）？？？
深圳湾滨海公园一路鸟语花香，四季的花草变化，只有看远处才是一片海水，视野开阔，长期看开阔视野不光有助于视力，也有助于心境格局。
4.潜在自然风险（台风）？？？
台风吹过来先得经过香港，到深圳的时候风力已经很弱了。
深圳湾海景房要说不好的地方，就是贵。不过那是我的缺点，不是房子的缺点。 主要是看哪里的海景房，深圳湾的海景房会不香吗？总价几千万的房子还不香？
因为它是独一无二的，在繁华的都市里唯一一个深圳湾。稀缺资源肯定香。
但是你说惠州的海景房，那就不太香了。像惠州十里银滩，那肯定不咋样啊，人影都没一个。 没有嘲笑题主的意思。
不过一般买这种楼盘的人，大部分这把这些房子当成资产的其中一部分。
毕竟普通人有个两三千万，首先会考虑买两套一千万的房子吧。
跟你在一线城市买了一套自住，一套放租之后，再回乡下弄个依山靠湖的小别墅一个道理。
到那时，你会在意交通不便景色不变蚊虫多么？ 1，深圳有风的日子多，哪怕回南天，良好通风也不怕变水帘洞。就算是回南天，你都有海景房了还舍不得开空调除湿么？
2，深圳湾，盐田算是内湾，前面还有香港挡着，除了台风天基本上浪不起来。
3，在蛇口住了5年，深圳湾常去，开车去走路去骑车去各种去，每次都能发现要掏出手机来拍照的美景。我就不上图了，自己百度。作为一个山里长大的人来说，海景的变化幅度完爆山景。
4，台风的确有风险，比如某年大梅沙喜来登大堂都泡海水了。。。但是开发商也不是傻子，外立面肯定会有针对性加强，所以这么些年台风把小区外墙玻璃吹坏的情况真的少。所以，勤检查阳台和门窗设施，老化赶紧修。
5，对于腥味，只要不是住在渔人码头边上也没啥味道，渔人码头去多了，腥味也就闻习惯了。阳台生锈？装修时候选好的铝材和不锈钢材料就能解决。
半岛城邦真的很香！！！！
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