如何评价万科一万亿负债？房地产行业还能被描绘得更糟糕吗？
原文：万科一万亿负债？房地产行业还能被描绘得更糟糕吗？ 万科有事情应该是确实的，之前融资150亿，90亿还境外债，硬是被A股跌的取消了，之后A股3000点保卫战，跌跌不休，造成了确实现金还债。还有一点是计算万科要每个月卖350亿左右才能覆盖债务所需现金流，然后万科每月只能买310亿，每月有将近40亿差额。
最后就是万科业绩太烂，民企依旧是最强王者但是对比央企地产公司大涨8%，万科下跌有点多，且可能无法逆转。 出什么zc也没用，房地产是真正属于老百姓的资产，要靠大家手上的票子投票，万科怎么了，一样死 要是你有这么多现金
而你的债券现在这么便宜
这不是回购的大好时机？
为什么不做呢？ 万科手上现金是其短期债的20倍，怕个毛?
摆明了就是西方急了，着急做空万科，希望中国的地产泡沫赶紧炸了。
究其原因，美债美股的金融泡沫快炸了。 "目前市场处在胶着状态，我们的判断是说现在已经显然是跌过头了。”在8月31日召开的2023年中期业绩会上，万科集团董事会主席郁亮如此表示。
市场的持续低迷直接反应在房企的报表上。万科中报显示，上半年，营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%；营业利润203.4亿元，同比下降16.10%；归母净利润为98.7亿元，同比减少19.43%，近5年来新低；经营性现金流量18.6亿元，同比下降约77.5%。
更为糟糕的是，这一下降趋势似乎短期内仍难以扭转。
盈利能力下降
万科总裁祝九胜表示，目前房企碰到行业调整期，短期利润确实有压力。其进一步解释，期内净利润下滑主要来自两方面原因，一是结算规模、结算收入下降大约10.5%，二是结算毛利率下降1.6%。
报告显示，上半年，万科房地产开发业务实现结算面积1241.9万平方米，同比下降5.2%，实现结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。由于地产板块业务占比高达75%，也直接决定万科业绩的表现。
此外，扣除税金及附加前，万科房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%，同比下降1.5个百分点，扣除税金及附加后的营业利润率14.7%，同比下降1.9个百分点；其中开发业务的结算毛利率20.3%，扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%。
随着房地产市场进入深度盘整期，供求格局发生根本性变化，毛利率水平下降几乎成了行业共性问题。
万科联席总裁张海指出，这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。
“如果市场恢复的周期比较长，销售毛利率确实会有一定的压力。如果市场信心能够逐步恢复，我们相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”
市场结构的变化，也影响着万科的投资决策。据透露，从去年开始，新项目投资把关更加严格，通过提升投资质量、产品能力，实现良好的投资盈利表现。
1-8月万科总计新增32个项目，总规划面积为449万平方米，全部坐落于一二线城市。地价总价约718.6亿元，新获项目的平均地价为16003元每平。
截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约 1.08亿平方米。
在开复工和竣工方面，新开工面积约1196万平米，占全年计划的71.5%；不过竣工进度有所落后，只完成全年计划的40%。
然而，投资者对于万科投资和新开工前景表示担忧，担心未来市场的负面影响是否会危及万科的长期发展。
郁亮表示，当前的土地市场明显已经超跌了，市场的反应有些过激。他补充道，当前的新开工面积下降约25%，虽然新开工下降是城镇化后期的必然规律，但是对比美国和英国的数据，房地产依然还有很大的发展空间。相信当鼓励性政策逐渐落地，对未来的预期也将逐步稳定，市场会回到健康合理的水平。
张海表示，上半年整体市场呈现出两个明显的特点，其一，城市间板块的分化现象加剧，对于那些人口净流入正且配备完整产业的城市供求相对稳定，其他城市就明显存在较高的存销比；
其二，当前房地产开发已经不再是建房子这么简单，客户需求逐渐精细化，性价比、装修风格，物业设施都成为了考量因素，这便考验一个房企经营物业、商业、康养的多线能力。他认为，当前销售市场已经进入了一场资格赛，万科的品质和服务依然是维系后续增长的基础。
上半年万科实现销售面积1297万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，同比下降5.3%。
第二赛道发力
近年，万科在经营性服务这一第二赛道持续发力，并已逐渐形成规模。财报显示，上半年，经营性服务收入增长11.9%至267.3亿元。当中以万物云和商业业务的表现最为突出。
上半年，万物云实现收入161.1亿元，同比增长12%。随着，蝶城战略的进一步推进，万物云在社区空间服务收入和城市空间服务收入方面都取得了超过10%的增长幅度，而且辐射范围也拓展至3586个住宅项目，并凭借蝶城的优势延伸出了房屋焕新业务。
商业业务是仅次于物业的第二大经营性业务，上半年实现了43亿的收入，同比增长7.3%。期内累计开业203个商业项目。
万科副总裁朱保全透露，万科的商业项目基本已经全部委托给印力集团进行管理。其中，印力集团已开业73个项目，贡献了约27.4亿元的租金收入，出租率达到94.7%。目前，商业业务主要推广的是“印象城”、“万科广场”、“印象城MEGA”等购物中心品牌。
对于当前市场投资者最为关心的消费基础设施REITs，副总裁朱保全认为目前商业项目的定位更偏向平民化，现已经拥有了2500万会员数量，符合申报消费基础设施的条件。
此外，万科旗下万纬物流上半年实现营业收入19.5亿元，同比增长17%。
长租公寓方面，上半年泊寓新获取房源0.98万间，净新增开业0.73万间，另纳保106个项目，涉及房源8.3万间。截至6月底，泊寓在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间，出租率为95.9%。
从现状来看，万科的经营性业务已经逐渐开始盈利，而且平均毛利率在30%以上，商业板块甚至超过50%，可以起到拉高整体盈利水平的作用，随着营收规模的扩大，这一作用会将更加明显。
不过，除了自身独立发展以外，市场认为，经营性业务更应该结合住宅业务，提升社区周边服务设施规模，助力销售端的提升。万科主席郁亮亦指出，只有将地产开发与经营业务相结合，房地产才能回升，长期经营才有保障。
经营安全没问题？
”总体而言，万科的经营安全是完全没问题的。”在当天的业绩会上，万科管理层反复强调公司资金链的安全性。“目前公司现金流为正，债务压力较小，正在加强投资标准和产品线管控，企业长期发展绝对没问题。”
截至上半年末，万科有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主。其中，一年内到期的有息负债457.0亿元，占比为14.2%，较年初下降6.3个百分点；一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8%。
“公司短债占总有息负债的占比降到了历史低位。”万科执行副总裁、财务负责人韩慧华称。
融资方面，韩慧华表示，到目前为止，万科今年在境外完成约150亿元再融资，境外融资处于正常状态。下半年已没有到期的境外债，2024年有3笔美元债到期，按当前汇率计算，共计约110亿元人民币。在美国加息的背景下，万科争取进一步降低海外负债，目前已经启动提前还款的准备。上半年已提前偿还一些境外债，外债占比控制在20%。
不过，截至期末，万科现金及现金等价物为1197.06亿元，较2022年末下降了147.19亿元；净负债率为49.47%，较2022年末上升了5.86个百分点。
此外，万科资产总额16841.96亿元，负债总额12815.51亿元，归属于上市公司股东的净资产2493.27亿元，资产负债率76.09%。
万科真的如他们所说的安全吗？
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