碧桂园的情况不妙了
周二，碧桂园发出警告称，其无力履行离岸债务义务。这意味着，碧桂园可能会加入越来越多的中国开发商违约行列，并为中国最大的债务重组之一奠定基础。碧桂园在周二在向香港证券交易所提交的文件中表示，其销售和融资面临“重大挑战”，可用资金持续减少。碧桂园表示，“在到期时或在相关宽限期内，将无法履行所有离岸付款义务”，并补充说，不付款可能会导致债权人要求加速付款或采取强制执行行动。
碧桂园拥有109.6亿美元的离岸债券和价值427亿元人民币（58.6亿美元）的离岸贷款，该公司表示，其资产处置面临“重大”不确定性，其现金状况仍面临压力。
下周，碧桂园还将面临更为重大的考验，如果未能在10月17日之前支付 1500万美元的9月息票，其全部离岸债务可能被视为违约，30 天宽限期结束。
碧桂园的困境
碧桂园并不像恒大、融创那样大手大脚到处撒钱，但却还是走到了今天这个地步。其背后主要问题还是决策的问题。
在2015-2020年，得益于棚改货币化，碧桂园从三四线城市及以下城市获利颇丰。也正因为这样，碧桂园开始重仓三四线城市。
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可是，今时不同往日。在房地产行业整体不景气的情况下，重仓三四线的弊端开始凸显。房地产最核心的价值点就是“地段”。三四线市场的抗风险能力偏弱，在消化了当初一波棚改刚需后，现在的棚改项目需求已经远没有之前那么多。而碧桂园并没有及时转型，还是押注三四线。这就自然迎来了库存压力。
需求低迷导致的是回款问题。而碧桂园又是房地产行业中出了名的“高效率”企业。这种高效率表现在高周转。一般而言，正常情况下一栋楼从开工到竣工的时间在2年左右，而之前市场景气时期，碧桂园只要1年多就能竣工。这种模式在上行周期时非常赚钱，但在下行周期时却是要命的。
高周转带来的是紧绷的现金流，容错率非常低。现在的形势对“高周转模式”非常不友好。而现金流又是企业的命根子。为了保证现金流还能持续，眼下的办法只有一个——不断的借钱。
从某种意义上而言，对于现在所有房地产企业而言，包括碧桂园。最重要的并非是销售回款，而是企业融资能力。
而当前的大环境下，房地产企业的融资能力是有目共睹的。资本都是锦上添花的，几乎没有雪中送炭的。房地产企业现在想要融资是很难的。
因此，碧桂园的债务问题逐渐暴露出来自然也是理所当然。
马来西亚森林城项目不是援兵
除了国内资产外，碧桂园最著名的海外资产就是马来西亚森林城项目。部分债权人希望碧桂园的海外资产能够力挽狂澜。然而，这些期盼可能也未必能如愿。
该项目占地面积约30平方公里。森林城市滨海酒店，规划总建筑面积约7.8万平方米，拥有283间奢华客房及132套酒店式公寓，规划配备大堂吧、餐厅、游艇会所、会议中心、健身中心、商铺等多种配套。而森林城市高尔夫酒店还配有19洞高尔夫球场，共有305个房间，配备齐全的会议设备，可满足各类型活动需求。
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森林城官方表示，每个月大约有55,000人参观其销售画廊，两家拥有 600 间客房的酒店，其中包括一家五星级高尔夫度假村，“总是被订满”。迄今为止已竣工28,000套住房，其中80%以上出售给来自至少30个国家的买家。
然而，根据网友和媒体记者实地探访发现，事实并非如此。空荡荡的道路两旁棕榈树成荫，通向一家购物中心，那里的卡拉 OK 厅、鸟巢博物馆和草药店都关门了。
这座四层楼的购物中心只有大约十几家商店在营业，清洁工的数量超过了购物者的数量。 其中一家酒店基本上是空的，位于酒店顶部的屋顶酒吧依旧关闭，尽管其业主在二月份告诉路透社，该酒吧将于三月份开业。
销售廊展示了该开发项目的巨大复制品，许多住宅区都标记为“已售完”或“快速销售”。但在一个小时的时间里，只有少数家庭参观了这个大型陈列室。
根据媒体报道，几位当地房地产经纪人表示，由于潜在买家担心其低入住率、环境问题和经济发展不足，因此对单位的需求很少。一位经纪人表示：“人们不想购买只有少数居民的街区。”由于问题的敏感性，该经纪人拒绝透露姓名。另一位经纪人表示，他的客户希望在三年后出售一套单位，因为他对开发速度不满意。
上个月，马来西亚央行表示，由于担心碧桂园的财务压力，当地银行对碧桂园的投资有限。
马来西亚总理安瓦尔已将森林城指定为“金融特区”以吸引投资，森林城表示这将有助于其营销。
尽管如此，对于一些森林城市居民来说，与新加坡相比较低的价格和安静的生活节奏很适合他们。
目前，一些市场参与者现在押注当局会介入以控制其影响，因为碧桂园在全国拥有数十万套未竣工房屋，仅在中国就拥有价值3000亿美元的负债。
近几个月来，政府推出了一系列支持措施来重振房地产行业，该行业约占中国GDP的四分之一。然而，一些分析人士表示，需要采取更多措施。
瑞银在上周五的一份研究报告中表示，9月份主要城市的房地产销售增长可能依旧疲弱，这表明尽管采取了更多支持措施来缓解房地产危机，但销售反弹有限。
根据中国指数研究院上周六的数据显示，8天黄金周假期期间，中国日均房屋销售面积同比下降17%。
市场正在密切关注碧桂园能否通过最后一刻付款再次避免违约。
碧桂园的情况不妙了。
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