物业管理专业前景如何？
物业管理专业前景如何？ 一、物业管理行业定义物业管理（property management），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
二、物业管理行业特点
1）社会化
物业管理社会化的特点指的是它将分散的社会分工汇集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等，对于每位业主而言，只需物业管理公司一家的服务就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜办妥，而不必分别面对各个不同部门，犹如为各业主找到了一个总管家，而对政府各职能部门来说，则犹如找到了一个总代理。业主只需根据物业管理部门批准的收费标准按时缴纳管理费和服务费，就可以获得周到的服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提高整个城市管理的社会化程度。
2）专业化
物业管理由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理。这种管理是将有关物业的各专业管理都纳入物业管理公司的范畴之内，物业管理公司可以通过设置分专业的管理职能部门来从事相应的管理业务。随着社会的发展，社会分工渐趋专业化，物业管理公司也可以将一些专业管理以经济合同的方式交给相应的专业经营服务公司。例如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安可以向保安公司雇聘保安人员，园林绿化可以承包给专业绿化公司，环境卫生也可以承包给专业清洁公司。这些专门组织的成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提高城市管理的专业化和社会化程度，并能进一步促进城市管理向现代化的管理方式转换。
3）企业化
与投资管理、决策咨询等一样，物业管理是一种市场化行为，其所追求的目标就在于收益的最大化，而非以往政府职能的延伸。作为独立法人运作的物业管理公司必须遵守《中华人民共和国公司法》的有关规定，实行政、事、企的完全分离。因此，物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质的服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务，用管理的业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理公司在运作过程中还要处理好与有关职能部门，如居委会、公安、市政、教育、邮电、交通等行政或事业性单位的关系，以物业为中心，相互协调。这样就能使物业管理公司从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主创造一个便捷、清新、整洁的环境。
4）经营化
物业管理公司提供的服务是有偿的，即对各项服务收取合理的费用。因此，这就需要一款好的物业管理软件来维护，一款好的物业管理软件能够轻松帮助管理方解决基本的收费问题，然而，这是所有软件都拥有的基本权利，我认为物管王（包租婆）一体化管理系统不搓，因为它拥有在线投诉、在线报修等功能，如今更是出台了手机app、微信小程序、微信公众号、网页版等管理平台，更是方便物业收取物业费。在当前物业管理服务收费受到政府有关部门限制的情况下，物业管理公司可以通过多种经营，使物业的管理走上“以业养业，自我发展”的道路，从而使物业管理具备造血功能，这样既减少了政府和各主管部门的压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新的资金有了来源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目的服务。 物业管理的性质主要是服务性的，它寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完善管理与经营。
三、物业管理行业分类
根据使用功能的不同，物业可分为以下五类：居住物业、商业物业、工业物业、政府类物业和其他用途物业。
1）居住物业：居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑,包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等,当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
2）商业物业：指那些通过经营可以获得持续增长回报或者可以持续升值的物业，这类物业大致分位商服物业和办公物业。
3）工业物业：工业物业是指为人类的生活的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。
4）政府类物业：从狭义上讲,政府 类物业管理是指政府机关后勤管理社会化改革后,社会化、专业化、市场化的物业管理公司为政府机关办公楼所提供的各类物业管理服务。由于政府物业的特殊性，对工作人员的综合素质要求较高，尤其在人员的保密意识上尤为重视。政府物业除居住物业包含的服务内容外，害设计、会议、客房及抗体等多种综合类的服务。
5）其他用途物业：这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车、飞机场、车站、码头、桥梁、隧道等物业。一般需要得到政府的许可，市场交易很少，属于长期投资。
四、物业管理行业发展历史
从深圳成立第一家物业管理公司开始，我国物业管理行业经历了起步探索期，整合规范期和多元化发展期三个阶段，具体如下图所示：
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五、物业管理行业市场规模
截止2020年，中国物业管理行业市场规模达21966亿元。
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2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到342亿平。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。
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六、物业管理行业产业链
物业服务行业的上游是物业资源供应，包括材料和服务供应、房地产开发等行业。
物业服务行业的中游是提供物业服务的各大企业
物业服务行业的下游是服务对象。
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七、代表企业及竞争格局
物业行业主要上市公司：目前国内物业行业相关上市企业有招商积余(001914.SZ)、南都物业(603506.SH)、碧桂园服务(http://06098.HK)、绿城服务(http://02869.HK)、雅生活服务(http://03319.HK)、恒大物业(http://06666.HK)、彩生活(http://03319.HK)、新悦城服务(http://01755.HK)、中海物业(http://02669.HK)、奥园健康(http://03662.HK)、合景悠活(http://03913.HK)、华润万象生活(http://01209.HK)等。
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具体到在管建筑面积来看，2020年，我国物业管理在管建筑面积超过3亿平方米的有五家，其中碧桂园生活以4.63亿平方米的在管建筑面积排名第一;恒大物业和绿城物业紧随其后，在管建筑面积分别为3.80亿平方米和3.74亿平方米。
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从地区布局来看，目前，我国物业服务发展仍主要聚焦一线城市以及重点城市群，2020年，我国物业服务百强企业在管建筑面积有近一半位于粤港澳、长江中游、成渝以及京津冀四大地区，其中粤港澳地区占14.02%，暂时领先其他地区。
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八、物业管理行业商业模式及盈利模式
按照业务类型的不同，我国物业服务行业营收构成可划分为基础服务收入和多种经营收入，其中基础服务收入仍是物业服务行业主要营业收入来源，但是近年来随着我国物业服务行业多元化发展的推进，以社区增值服务及非业主增值服务所构成的多种经营收入占比持续提升，2017年以来，我国物业服务行业多种经营业务收入占比已由2017年的18.2%提升至2020年的22.07%。
具体到多种经营领域，物业企业基本遵循先发展盈利模式清晰、收入来源稳定的非业主增值服务，在逐步拓展业务内容丰富的社区增值服务。2020年，百强企业非业务增值服务营收占多种经营总收入的54.91%，其中案场服务占33.17%;前介服务占10.81%。
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综合分析物业管理企业的运营成本，人力、物料、能源、管理成本是四个重要因素，也是维持物业管理企业运营必不可少的刚性成本，其中以人力成本所占比例最大。
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九、物业管理行业利润率
物业属于微利企业，2020年行业营业利润率为12.11%。一般来说，住宅物业的盈利率在10%左右。高档小区可以做到15%。公寓和别墅大多能做到20--25%。经济适用房在5%左右。商业项目基本都超过30%。
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十、物业管理行业困境
1）物业管理立法滞后，理论体系不够健全
物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法律建设相对滞后，这种法律的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度的改革和深化，住房自有化和社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量高、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且规范和约束业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系，仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性的、权威性更强的物业法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业的共同利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。
2）物业管理市场竞争机制尚未形成
物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。
3）物业管理收费难且不规范
物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：一是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主的合法权益，多收费，乱收费。
4）物业管理发展的区域性不平衡
我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快，运作也比较正常；而在边远落后地区，物业管理服务的体系还没有建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡，不利于我国物业管理企业的发展。
5）物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才
目前，我国物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。
6）首先是低密度与规模经济之间的矛盾。
虽然行业发展规模在逐年扩张，但分布的区域和城市也很广，哪怕是头部物管企业，市场占有率仍然很低，城市管理密度 还不高，区域协同和经济规模效应相对有限，未来规模发展空间依然巨大。除此之外，成本刚性上升与劳动生产率之间的矛盾、多元转型发展与能力边界之间的矛盾、资本利益与可持续发展之间的矛盾都制约着行业转型发展的步伐。
7）差异化的需求和集中管理也是矛盾体。
很多社区，高层和别墅同时存在，同样是住宅业态，但两者之间的服务需求是存在差异的。不同业态之间的需求差异就更大了，要同时满足不同业态、不同客户群体的个性化需求，对物管企业的专业化、精细化管理是个挑战。此外，影响客户服务的因素还包括：高品质服务需求与成本投入之间的矛盾、客户权益与合规经营之间的矛盾、市场新需求与服务运营能力之间的矛盾等。
十一、物业管理行业发展趋势
1）扩规模仍将持续。
2021 年百强企业市场份额或将过半，市场分化加剧 并购加速了行业整合，为整个行业带来诸多变数和不确定性，但有一点可以确定的是，整个市场的集中度会显著提升。一方面，大企业在庞大的管理面积基础上仍在高速增长，强者恒强趋势更加明显；另一方面，中小型物业企业借力并购、市场拓展、战略合作等多种手段快速提升市场份额，甚至实现弯道超车。
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2）多种经营服务场景更多元，业务模式更成熟
作为社会基层治理的坚定基石，物业服务链接着美好生活服务的“最后一公里”，而除去传统“四保一服”的基础物业服务，多元化增值服务业务更能有效满足“日益增长的美好生活需要”，其在未来的重要性自然不言而喻
3）打造差异化品牌，发展多元化子品牌
品牌觉醒与品牌焕新的时代已经来临，新时期不同规模体量的物业企业在品牌建设方面面临着不同的选择，找到一条属于企业自身合适的品牌发展道路是关键。从品牌的整体建设来看，不论什么类型的物业服务企业，要想成功打造自己的品牌影响力，一定要重视基础服务的标准化，增值服务的个性化以及品牌定位的差异化，成功塑造消费者心中的品牌形象。同时，需要加强子品牌建设，提高自身的专业服务能力，形成市场竞争力
4）优化运营
物业行业覆盖面广且微利经营，高效运作和低成本运营尤为重要。我们要做的是让前台集约化、后台共享化，这是行业发展的必由之路。集约化要求我们对项目、资源和采购进行更集中管理，从而节约人员配置，提升外部合作的议价能力，降低成本。但规模又是集约化的前提，一定区域内要有管理密度，所以后台共享也是必然选择。后台共享需要有数字化平台的支撑，数字化主要包括两个部分：一是管理赋能，实现信息共享；二是业务赋能，实现业务流程线上化。通过前端集约和后台共享，提高运作效率，管理覆盖面更广，同时也降低成本，这是物业管理行业未来竞争的基础，也是趋势。
5）技术驱动
任何商业都必然带有时代烙印，技术和资本应该是未来影响行业商业模式的两个最大变量。技术方面，我们首先要做的是机械化，用机械代替人工，从事部分简单的、与客户不进行交互的工作，这对行业目前是最有效的；同时，机械化与智能化、数字化三者并存，这是行业的现状，也是未来的趋势，技术的渗透率会越来越高。
6）能力升级，体现价值
目前对物业管理业态的分类，大部分物管企业分三类：住宅、商企和城市服务，总体而言，这个分法仍然比较粗放。然而，实际上我们管理的业态很丰富，包括商业、医院、高校、军队后勤、政府写字楼、商务写字楼、体育场馆、会展中心等，它们对服务的需求存在很大差异。一些小而美的物管企业，比如专门做医院类物业的， 在市场上就很有竞争力，这说明行业业态细分、专业垂直领域的差异化竞争趋势已经到来。
同时，服务要更加精细化。我们提倡美好生活，对物管企业来说，就是要比原来更干净、更温馨、更安全、更舒适。而这个“更”字，就是精细化，这要求我们花费比以前更大的精力和投入，但这又是必须要做的。除此以外，我们还要不断拓展服务边界，打造生态圈，因为只有能力才能决定我 们的服务边界；只要能力所在，服务 就能不断延伸，从而体现行业价值。
参考：https://zhuanlan.zhihu.com/p/461286583
https://bg.qianzhan.com/trends/detail/506/220323-c4ffadf0.html 专业垃圾
搞物业的很少本专业的人做到上层的
会做人的才能爬上去 专业前景一般，市场前景不错。 不好，不说你的专业，物业管理这个行业，不出十年就要改革。 不是一线城市千万不要读这个专业，珠江新城一个保安8k一个月，高级管理人员3w都可以，但社会地位低，不稳定，在物业管理人力成本是最大的，如果要提供利润率的。。。
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