提前还房贷是否划算？
夫妻两人，房贷102万，贷款利率为5.764，30年，月供6000,还贷满一年，现在有20万存款，请问提前还贷是否划算？另外，两人的公积金一直没用，是选择公积金转商贷划算？还是公积金留着买二套房划算呢？请各位大神赐教。 1.要不要提前还贷是个很个性化的问题，别人的回答不能拿来主义。提前还贷决定跟你这20万的机会收益有关。
你这20万要是买理财，即使低风险也不过4%上下，要是大额存单的话就是3.35%，跟你的房贷5.76%比较起来，自然是提前还款要更合适。
但如果你不是买理财，那就不好说了。
当然你有什么用处，这个只有你自己知道。
相应的，这个机会收益值不值当你先拿着这20万在手里，也只有你才能拿主意。
可不能出现，你前脚还完款后脚又缺钱的事情。
一旦出现，你操的就不是那几个利息的心了。
2.在30万元之内，银行有信用贷款这么个产品。
这个信用贷款一般是个额度。
额度之内循环支用，随用随提随时还款；用的时候付息，不用不付息，而且利率也不高，高了5.多%，低了才3.多%。
如果你能够申请到这个额度，那是最理想的。
那样的话，你就完全可以把手里这20万还掉，因为将来有用款需要的话，可以用信用贷款救急。
所以你可以先去找银行沟通一下，然后再看要不要提前还款。
3.买房要挑地方。
北上广深没问题，3456…18线就算了。
不能冒着个险。
要是2线城市，你需要斟酌比较，因为它们的情况介乎于上面二者之间。
如果啥可能的机会收益都没有，信用贷款也不批，那就还了吧，还能节省一些贷款利息。
4.公积金转商贷不知道是啥意思。
买房按说首选公积金贷款，你那边的开发商居然还能那么强势，让你放弃了公积金而去选择了商贷，也是蛮不可思议的。
不过你既然选择了商贷，公积金也是可以提取出来用于还款的。
公积金留着也是浪费，不用白不用。
至于公积金转商贷…你压根就没有公积金贷款，为什么还要转商贷呢？
塔哥FRM的公众号 我是普通人，更是穷人，我说的是我穷人的方法。有钱人，玩股票能轻松赚差价的，手里动辄几十万上百万的，不想提前还贷的，您就不要来喷我了，请及早绕路。如果您的舌头不需要的话，还是给需要它的人吧，它值得更好的归宿。
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我只是说说我普通人的还贷方式。我说的提前还贷，也没有说手里有多少钱都用来还房贷，不知道那些说提前还贷后手里没钱的是从哪里推出来的。
还有，说通货膨胀厉害，工资未来会涨，现在的房贷在将来是毛毛雨的，您也太乐观了吧。意外和明天哪个先来谁都说不准，万一明天就失业了呢？万一未来几年内工资都不会涨呢？
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贫穷限制了我的想象力。
我就是个普通工薪族，收入不高，公积金基本等于无，用不上。我买房用的是商业贷款，为了省利息，少还贷，算数算的我头发都快被抓没了。
公积金贷款对我来说是另一个世界。想不到原来公积金贷款的话，公积金高的竟然能覆盖房贷，公积金贷款还有折扣啊。
有的城市，公积金很高，大几千甚至上过万，完全能覆盖房贷。对于这种，不提前还贷，我觉得挺聪明的，也是很合理的。
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看了那么多不建议提前还贷的回答，我就一个感觉，那些不让人提前还贷的，不是蠢就是坏。
1、贷款100万，利息也快100万的好吧！利息也是债，也是要还的，而且数量不小。利息可不是别人的呦，也得我们自己掏腰包还的呦！
2、说不提前还贷能减轻压力的，那您给我算算，背债100万好还是背债200万好呢。如果真有钱，哪里还用贷款啊。
3、说不提前还贷，用手里余钱去理财的，你倒是给我说说，对于月薪才3000块钱的普通人来说，有哪些理财收益能超过贷款利率啊。
4、我的观点是，无债一身轻，有能力就提前还贷。现在有收入不代表以后有收入或收入不降。趁着能挣钱，感快把贷款还了，不然等到裁员降临，上有老下有小的，哪哪都花钱，贷款还那么多要还，日子真的太难了。
5、手里有粮，心里不慌。我买房的时候，售楼小姐不止一次说，房子不贵，贷足30年，每月才还1500。以后工资还会涨，到时候1500都是毛毛雨，真的太合算了巴拉巴拉。可是我一算，27万贷30年，利息也有30万。
就拿我来说，我手里有10万，拿出5万来提前还款。每月还贷额少了一点点，利息从8.6万降到了2.93万，还贷时间从15年降到了7年。我觉得这是值得的。7年努力就能够争取到的自由，我不愿意非要用30年。
我不同意把钱放在银行就是贬值这种说法。对我这个月薪3000块钱的普通人来说，我省下的所有钱，都是未来的保障。 提前还划算，因为5.764%贷款利率太高，保本保息0风险高于6%的理财收益非常少，基本找不到。
假设没有提前还贷，20万现金拿着，这20万现金可能会有几个去处：
1、投资P2P ，年化收益在7%-10%，比贷款利率5.764%高1.5%-4%，也就是一年可以获得3000-8000元的利差；但P2P炸雷的非常非常多，如果不慎触雷，为了3000元利息没有了20万。
2、存银行定期，1年期利率1.95%，5年期4%，都低于贷款利率5.764%，比提前还贷亏。
3、投资货币基金，如支付宝余额宝，但收益才从以前4%跌倒了3%，比提前还贷亏。
4、购物，如买车、买手机等，还不如提前还贷。
5、创业，败家风险高
6、炒股，股市亏的更多
有些观点认为货币是会贬值的，所以不赞同提前还贷，但实际上20万在手投资收益低于贷款利率5.764%的话，也一样在贬值，把20万花掉的话，好像银行的利息和贷款不需要还似的。
我目前贷款180万，贷30年，贷款利率5.635%，如果选择等额本息，180万的本金我需要还193.43万，所以我选择了等额本金，利息总额我只需要还152.56万。这一块我就可以少还40.87万利息。
然后我准备还款满1年的时候提前还款37万，在每月还款额与没有提前还款前相同的情况下：
我提前还款37万，利息相应的会减少75.18万；也就是我每提前还1万元的本金，我可以少还2万元的利息，试问我有何理由不提前还款？
下面是计算表：
因此我选择的是每月多还3080元，但总还款可以少还40.87万元。还款1年后，我还了本金3万元，但还利息10万元。剩余本金177万元，提前还款37万，利息减少75.18万。
等额本金与等额本息我选择等额本金，提前还款与未提前还款我选择提前还款，那么我总利息可以减少75.18+40.87=116.05万。
我想法很简单，拿着37万现金，我肯定没有那么好的投资能力可以赚到116.05万，所以贷款的时候我会选择等额本金，手上有余钱的时候我会选择提前还款。
当然，如果我的贷款利率是7折（3.43%）或是公积金贷款利率（3.25%），我会把钱存银行的货币基金，大概3.9%左右，吃个利差，交个电话费。但5.635%的利率，我还是会赶紧提前还款了。 没想到过了7年这个答案还是不时有朋友关注，为了不误人子弟，我觉得有必要做下追更（2023.3.4）：
1、现在的利息周期挺诡异的，国内想宽松，国外收紧。原则上国内背低息信贷，国外低风险投资是最优的方式，但显然和大部分人没有任何关系。我想绝大部分关注这个问题的朋友都是前几年买的房，利率动辄5-6%，而现在的低风险信托也达不到这个利率，还抢不到门槛又高。
所以第一个结论就是，如果“没有优秀的投资能力和渠道”，并且“攒钱不容易”，并且“贷款还款年限没有超过1/3（1/4以内更佳）”，那么在预留出1-2年家庭风险准备金的情况下，可以提前还贷。对这些朋友来说，利差太高了。但选择的应该是减少月供而不是缩短还款周期。
而第二个结论刚好相反，现在的诡异周期其实有着显而易见的底层逻辑。另外计划性的政策就像钟摆，围绕着平衡点上下振动，所以机遇与风险并存。这几年很可能是一个新的资产洗牌的机会。如果有实力有视野的人，可以留一些资金准备机会。（但请千万别高估自己，尽量别涉及自己不专业的领域）
2、千万小心贷款置换，别为了那么1-2%的贷款利差，选择经营抵押消费等低息贷款置换高息房贷。这里面的坑很多关注这个问题的朋友大概率不清楚。除非国有银行开放转按揭，不然不要碰。
3、不少朋友问我要提前还贷表，其实现在工具很多了，简单点，研究下excel的irr函数就能有一定的结论。说白了就是前几年月供利息远大于本金时，结合自己的投资收益率，找到提前还款的最佳年限
4、知乎这几年太水了，充斥着迎合大众而为自己涨粉的声音。但从来挣钱的只是少部分人，如果自己的鉴别能力不够强，见到清一色大众喜爱的答案时就要注意了
5、我选择相信祖国，这是以上结论的基础
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先铺垫一下，作为一个工科生，曾经自己做了一张还款表，比网上能找到的都精确（网上大部分没法精确计算提前还贷后缩短期限或降低还款额的精确的新房贷数值），还把利率变动和通货膨胀数值包涵在内，曾一度打算做个app卖；
然后12年的第一套房子贷了90w，13年就迫不及待的还了10w，根据表格计算确实省了非常多；15年又买了套，贷了250w，30年期，然后打算这次不提前还贷了；那么原因是为何呢？
首先，在民企都借不到钱的今天，低息的房贷是优秀的融资手段。如果你有1000w，打算买套1000w的房子，首付300w之后，还有700w可用于投资理财，以目前的利率和折扣除了活期基本都能跑过房贷。而这700w宝贵的现金流让你在今后足以应对各种突发情况，甚至哪天经济崩盘，房产跌到连房贷余额都不如，你可以把房子直接丢给银行；但如果你这1000w全款买了房子，万一遇到资金链问题或者房产暴跌，你就一无所有了，所以第一个结论是贷款越多越好（前提有能力还款）
其次，通货膨胀，国内在十年内几乎没有可能发生通缩，同样币值的人民币的购买力随着时间推移必然下降，30年后的1000w，可能只相当于现在的100-400w（但通胀也不会像之前30年那么大了，可参考其他国家的发展阶段的通胀情况），而你现在看似很高的月供，30年后可能也就买几斤猪肉。更不要说你的收入还会增长。因此第二个结论是，在通胀预期下，贷款期限越长越好
再次，房贷是金融产品，在不同经济周期下采取的策略也不同，当高息利率周期的时候，尤其赶上你贷款的前几年，因为本金多，还的利息很多，这时候提前还贷不失为一种好的方式，动辄6%以上的房贷利率，一般的低风险投资产品还是很难达到的，这也是我13年马上先提前还贷的一个原因，但14年开始，进入了降息周期，全球性宽松的前提下，央妈的低利率即将成为常态，加上通胀，负利率也不会太远，而每个低息周期持续时间至少是5-10年，在低息周期，借的钱越多实际付的利率久越少，等5-10年后重回加息轨道，甚至达到很高的利率时，你剩下的本金已经不多，那时利息的负担也就更小了，于是第三个结论是根据利率周期选择合适的还贷方式
唠叨了那么多，其实就是说
贷越多越好，时间越长越好，在高息周期本金很多的时候可提前还贷，在低息周期尽量不要提前还； 这一年多来工作很忙，很久没有上知乎，最近上来下，看到私信的人很多，恕不能一一回复，贴出源码，希望能帮助一些人。算法是根据我自己的还款记录倒推的（中国银行），所以不能保证适用于其他人，仅供参考。但是思路应该基本正确。感谢大家的支持！
再次表示感谢！
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代码有点长，试了好几次都贴不出来，有需要的请自行下载：
http://pan.baidu.com/s/1co1jau有人反馈说这个链接失效了，可以私信我发源码。但是我反应有点不及时，请大家见谅。
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--于2018年7月修改：这世上就没有绝对的事情，伸手党或者想直接要结论的，就请跳过这条答案吧，不与杠精论短长。
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深入的不探讨，简明扼要的说结论：
1.问：利息是怎么产生的？答：已经还了的贷款，不产生利息，每个月你还的利息，是还没还的那部分贷款产生的。举个栗子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，那当月的利息，就是剩余这7万本金产生的利息。
2.问：总共要还多少利息？答：每个月要还的利息之和就是总共要还的利息。（这不废话吗？）
3.问：提前还款划算吗？答：根据1、2可知，提前还款后，自提前还款日起，以后的每个月都不用支付这部分提前还款额的利息了。举个榛子：贷10万，2012年1月开始还款，到2012年6月已经还了3万本金，还剩7万本金，本月又提前还了5万本金，那从提前还款日后，仅需要支付7-5=2万本金的利息即可。再往后，随着每个月还款，本金越来越少，利息也越来越少（不缩短年限，减少月供额的情况下）。
现在第一个问题的结论就出来了。提前还款，总是会减少利息。有人说，等额本息贷款，前几年利息都还完了，再提前还不划算。这种人大部分都是微信朋友圈得来的结论，人云亦云。划不划算要有对比，如果你的资金可以用来投资或理财，产生的收益比银行贷款利率高的多，那这部分钱用来还贷，自然极不划算；如果你的资金只能存在银行拿利息，那贷款利率和存款利率哪个高低，这个还用问么？（另补充一点，如果提前还款后，选择缩短还款年限，则会极大程度的减少利息支出，但是月供额不会有太大变化，所以直到房贷还完，房贷压力不会减小；如果已经还了几年贷款，此时等额本息转成等额本金，利息总支出会减少，但是幅度不大。）
第二个问题，我只能告诉你，由于利率超级低，所以公积金贷款很划算。商转公以后，你可以有更小的还贷压力，更多的结余资金。以后的房产市场走向，现在谁都说不清楚，不知题主打算哪年买二套房。但是，一套房有没有贷款，对二套房首付和利率的影响都挺大。
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