雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，将带来哪些影响？还有哪些信息值得关注？
记者从雄安新区住房管理中心获悉，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。雄安新区住房管理中心相关工作人员称，在雄安新区稳定工作的疏解人员，可购入市场化项目住房，包含商品住房和共有产权住房。雄安新区市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间，在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。
同时，雄安新区将定期开展住房租赁市场调查，公布租金参考价和租房指南。租住人员在教育、医疗、就业等公共服务领域同购房人员享受同等待遇。2023年7月，有1400余户家庭凭租赁备案合同报名雄安新建片区学校。
记者了解到，近两年雄安新区加快推进疏解人员公积金政策对标北京，2022年起，疏解人员住房公积金缴存上限已按北京标准执行。2023年6月，疏解人员“在雄购房、在京公积金贷款”落地。有雄安购房需求的、在雄安稳定工作的疏解人员可利用在北京缴存的公积金进行贷款。
目前，雄安新区依托信息化平台和区块链，建设以“数字房管”为引擎的“大房管”系统，整合房屋交易、租赁住房、安置住房、公积金、智慧物业等子系统，推进住房管理工作一网统管、一网通办，实现各类住房业务掌上办、一键办。（新华社） 雄安之前还说探索新方式，只租不售呢。又变了？ 预售，直白说：就是用今天的房价，买两到三年之后的房子
房价涨了皆大欢喜 ，跌了必然引发骚乱和不满，甚至有各种经济纠纷，社会纠纷, 超越了金融范畴
而预售制度来自于当年的香港，而香港当年又有土地出让和各种制约限制，才有了预售和炒楼票的历史，而我们这边就直接抄了一个坏学生的作业，按理说！
这个预售只对开发商和银行有利。对投资者就是预期梦境，说的再白点，楼没盖，钱先收！
开发商回了款，银行的金融部门的投资将自己的资产负债表中的地位转换
也就是当你是存钱人的时候你是它的负债变成了，你贷款出来，变成了它的资产的过程，毕竟你买房的贷款，就会被它复利，少则10年多则30年
而房子的最底层逻辑也是过去20年的资产回报率的预期关系，在支撑着居民端对地产的热情
现在雄安取消预售只是开始，伤害不大，但是影响远大
说明房地产周期的尾端终于有兜不住的迹象出现了
以前把坏事当好事的预售制也是建立了一个投机市场，大家嘴上说不喜欢，但都愿意参与这个游戏，当彻底放开时，得到的一定不是大家的追捧，而是唾弃，毕竟在大的债务周期模型下
资产回报低于预期，房子不在是升值资产，反向转为了保值，如果风险加大后，很有可能变形成为纯消费品时，大家买房的热情会被租好房来代替
这个事我从最上层说一下，以前的经济结构大家都很喜欢：近端利率永远小于远端，也就是2-3年的利率永远低于长端的10年期国债，这个模型不仅代表用钱成本，还有隐含的杠杆率
同时还代表了经济预期和信贷扩张的姿态，它们的值在300BP，进入资本市场也好、进入楼市也罢，大家都在赌经济衰退时央妈就会用更低的利率，居民端、企业端就会加更大的杠杠来推升资产价值的估值，而一旦失业率增加，上面也会不断的降短端拉长端的方法刺激企业，可这个模型的基础有个前端因子
就是你有源源不断的资金堆积、以及你在全球中的分工，从而支撑你的汇率，而汇率又是全球下你国的购买力，这样顺下来大家就应该能想明白了，为了产业升级约等于全球分工发生重组，而这些高端产业升级又不能全要素概括所有人，那么可想民间投资和民间杠杆再失去预期回报和工资增速的情况下，会发生什么事？
当然有很多人说不行就继续印钱，一直保持低利率水平，内债不是债，但这个前提是你有资格输出资本和产能过剩，如果可以！整个政府投资都可以跟随全球化而增长回补国内金融部门、居民部门、企业部门的疲软，如果不行逆全球化了呢？
或者说人家不带你玩了呢？
那内债就不是债么？ 大家就需要思考一下了
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如果你一定买房，那就不要买期房。主要有这么几个原因:
未来房价不太可能暴涨了,未来十年房价的涨很可能跑不赢余额宝！甚至一线也只能作为跟通胀一换一的角色
所以对于楼市，目前市场反馈的收缩会慢慢加大
金融风险越来越大
盖完了跟图纸会非常不一样 老百姓对于现房或期房的关心，关键之处在于烂尾楼。
从某种意义上来说，其实雄安新区出现烂尾楼的几率，要比其他城市小得多。在国内一件事情只要提到了足够高的政治高度，那么可以牺牲利益的部门层级就能无限的拔高。这句话什么意思呢？对于普通的住宅项目，介于目前的地产形式，诸如恒大之类已经暴雷房企的项目，其烂尾楼所造成的损失大部分是由购房者个人承担了。而类似雄安新区里的项目，由于被赋予了极高的政治寓意，即便是万一出现了资金方面的缺口，多半都是有承建方（乙方），建设方（甲方），银行，甚至管委会承担了。“千年大计”在现实政治中不仅仅是一句口号，它背后有政策的支撑和自上而下的压力。
微观上说，现房和期房选择的关键，在于项目利润的测算上。房地产发展的如今是重资产行业，项目现金流的回正周期直接印象到资金的成本，进而影响到了利润。如果对于已经拿地的项目，其销售方式由期房改为现房，那几乎可以肯定，利润一定是亏损的。所以对于商品住宅是按期房或者现房销售，这个要求一定是在土拍阶段就必须确定的，这会直接影响到竞拍者的“举牌子”的决策。
当然，对于雄安新区的项目，上面关于销售方式和利润的逻辑就不一定重要。首先，项目是否一定以盈利为主要目标，至少在雄安，政治意义＞经济利益，也就是说对于项目开发公司的考核，利润不一定放在重要的位置，至少不会是第一目标。然后，项目土地是否已招拍挂的形式出售，也许在雄安更多的项目是以类似“勾地”的形式进行，所以在竞价阶段，也不会有这么大的压力。再者，雄安项目的参加各方，都是经过筛选的，他们都是具有相当的“政治觉悟”。也就是说在项目可能存在资金暂时短缺的情况下，一定不会像对于其他“普通”项目那样，停工烂尾，等资金到位才复工，该垫资的会义无反顾地继续投钱。
综上，这些条件其实是为雄安能够实现全现房销售制度做铺垫的，虽然我们常说雄安兴趣的项目具有样板榜样工程的作用，但在现房销售这方面，如果要把这件事向全国大范围推广，其他地区先掂量一下，自己是否具备上诉那些“不以盈利为第一目的”的先决条件。 其实这里比较重要的尝试是两个：现房制度，租售同权。
新区一般有个潜在的环境，叫做阶层固化程度相对要好一些，且以前的欠账可能没有那么多，这样试点一些在其他地区根本很难触及的改革可能要稍微有利一些，
回到这两个比较重要的问题，正如昨天关于部分二线城市不约而同的放开限购限售的回答中的关注点一样，现在房地产刺激政策的制定段，和购房的需求端，关注点相差甚大，政策更多的是在信贷上面做文章，不管是公积金还是商贷，认定标准的更改最终还是降低杠杆和利息的操作，以此希望刺激市场的需求。
而购房的需求端更关注的是特色预售制的改革，自己的钱是买自己的房子，而不是给过去的庞氏信贷填坑，买房和开盲盒或者赌博一样，既有烂尾风险，还有无穷无尽的质量问题。第二个关注点是限价，降低首付比例并不能降低居民的压力，只会增加未来的现金流风险，杠杆越高必然要承担的月供越高，这是怎么都绕不开的话题，政策希望的是不讲价就解决问题，而购房者希望的是价格下降到合理的范围，比如10以内的房价收入比。第三个关注点其实和第二个相关，让居民加了杠杆，如何保证经济增速放缓以后，居民能够如期偿还贷款？我们经济体是没有个人破产制度兜底的，所以每个人都要为自己的杠杆负责。
现房销售则是打破居民其中一个担忧的重要组成部门，本身全球预售制的经济体就少，像完成我们这种风险收益剥离如此清晰的根本就没有，还不涉及到后续的质量问题，什么样的房子卖什么样的价格，这才是市场原本应该有的状态，任何金融工具在失去约束的情况下都是更锋利的刀俎，而鱼肉则显而易见，从2020年大规模烂尾到现在了，依旧处于信息不透明的状态，这个大干30天，哪个年底保交楼，三年了，又有多少实质性的进展，先不管质量，只要能交付，即有折扣的拿回本该属于自己的东西，部分受害者甚至还歌功颂德呢。
特色预售制是阻碍我国房地产正常化的最大阻碍之一，至今已经缺乏任何改革和补丁，结果就是市场用脚投票，尤其是这几年大家的投机热情回归，能被圈进去的资金越来越少，寅吃卯粮自然就玩不下去了，所以想要房地产正常化，全球几百个经济体，也没见谁家没有预售制就没房子住的，历史的遗留问题总归是要解决。
但结合现实，雄安新区可以做到的，其他城市未必做得到，现在的问题很清晰，房企庞氏信贷崩断后，有大几万亿甚至十数万亿的窟窿，谁来填？还不是靠更后来者的钱来维系，地方大概不敢打断这个明显不合理的模式，因为自己本身就是房地产拿走收益最大的群体，所以除非买方市场经过几年的刺激，根本就不参与，那么才有可能向存量城市的特色预售制开刀。
至于第二个固化问题，就是公共资源的分配问题，我们房地产捆绑了很多靠财税支出的公共资源，就像该问题描述中提到的“教育、医疗、就业等公共服务领域”存在明显的差异，结合土地财税，往往可以把这种本应该成为改善居民生活质量的房子，变成了掠夺居民财富的工具。还是那个问题，新区好推动是因为利益集团还没有那么稳固，你要是放在普通城市，你愿意放下自己手里花钱买的教育区位给租房的人吗？靠主动来改革的城市预计也会非常少，但同样的有市场决策来倒逼改革，就是年轻人的低欲望选择，既然把基本生存资料垄断且明码标价，那么卷不动的自然就躺平了，非BL不合作成为非常明显的趋势，当大家都不参与的时候，本来稀缺的资源也就没那么稀缺的，比如2022年刚好是16年生育高峰的入学年份，而幼儿园已经出现了人数大幅下降的现象，人口结构上移会迫使政策作出改变。
总结起来，新字可能伴随着一些阶层固化没那么严重，可以尝试推动两个重要的房地产问题，一个是现房销售，什么质量卖什么价格，另一个是租售同权的尝试，但未必适合所有城市，尤其是庞氏信贷已经大规模崩断的炒房城市，非常依赖后来者买房填坑，短期内很难有主动改革的能力。而未来两个问题的倒闭改革，大概都得交给很多人看不起的市场因素，假设这种每天都有所谓的利好楼市的政策，居民依旧担心质量和交付问题选择不参与，不改也得改，另一个公共资源问题，尤其是教育资源，未来人口结构上移也会让有形的手不得不做出让步。有时候也是心理因素，取消了一些国际上本就没有的东西，就好比花钱拿到房子，再正常不过的东西还要拿出来炫耀和宣传么。 预售制名存实亡，被取消是应有之义，别急，其他地方也会跟进的。
我在参加知乎“知聊八点半”的节目时，曾遇到过一位来自某头部985的专家，他在直播时唠过一套磕，说不应该取消预售制，因为预售制限制了房价上涨。
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他的逻辑是预售制降低了开发商的资金成本，
如果没有预售制，开发商周转速度降低，杠杆成本上涨，就意味着供给减少，同时开发成本上涨，那么房价肯定会涨。
你看这逻辑高明不？愣是把黑的说成了白的。
谁不喜欢预售制？购房者！
购房者同时还不喜欢什么？不喜欢房价上涨。
那他就说“没有预售制，房价就会上涨”，阁下又当如何应对？
大家记住，预售制，是杠杆的一种，而杠杆，是天然的需求放大器，一定会助推价格。
比如房贷，也是杠杆，如果银行不提供房贷，你买房是不是会更加困难？
但如果没有房贷，房价也不会这么高不是么？
同理，没有预售制，开发商搞开发确实会加大难度，但拿地热情也就不会高涨，地价就不会高涨，其他的开发成本也会维持在相对较低的水平。
再说说住房供给，在完全市场化的情况，供给只跟投资回报有关。
投资回报率高，住房供给就会提升，投资回报率低，住房供给就下降。
预售制会不会提高开发商的投资回报呢？
会，所以有利于增加供给。
BUT，首先我们的房地产并不是市场化的，很多地方都存在人为制造的供给短缺。
比如深圳，捂地不开发的情况随处可见，不是你有预售制他就不捂了。
其次，增加供给这点利好，是以购房者出让资金利益（利息损失）+被动承接全部风险为代价置换来的。
合不合算，自己判断。
再次，开发商获得了低成本资金，提高了利润空间，但他会让利给购房者吗？
面粉降价，面包一定会降价吗？
面粉涨价，面包一定会涨价吗？这条逻辑是不是经常听到？
实际上，价格从来就不由成本决定，而是由需求决定！
你买二手房的时候，房东会因为他的房子是“福利分房”，没有成本，就给你让利吗？
不可能，他能卖500万，绝不可能400万卖给你，除非是另有所图。
有人说成本低的话，砍价的弹性就大。
也不会，砍价弹性仍然取决于市场需求。
他成本高，是2021年接的高位站岗盘，就可以不砍价了？除非是不想卖。
他成本低，砍起价来是不是就更干脆呢？
也不是，取决于他自身的财务状况。
如果他亟需现金流，越快卖出越好，那他打起折来就越干脆。
但如果他需要500w来填补资金缺口，期限还有2个月，那他一定会用满这两个月来寻找有缘人（冤大头）。
同理，你把钱提前交给开发商，降低了他的开发成本，提高了他的利润空间，他依然是按市场水平和自身财务状况采取定价和促销策略，而不会良心发现般地对你让利。
以上，预售制只是开发商转移风险、扩大杠杆、降低成本的利器，对购房者有百害而无一利。
但有些逻辑高手就是能把它说出花来，把从你身上抽血，说成是减轻你的身体负担，牛逼不牛逼吧我就问？
关键是还真有人真信了这套，有次我提到这茬的时候，就有网友在评论中表达了对此深信不疑的观点，仿佛他是“掌握了真理的理性少数派”。
啥叫被人卖了还替人数钱？这就是！
好在市场是清醒的，预售制即将作古，从来就不是什么建政之功，也不是哪位神仙皇帝的恩赐，而是市场环境倒逼出来的。
所以现在打算买房的人，要感恩我们这些坚决不买的人。
就因为我们不买，你才有这么多的优惠，又是低利率，又是低首付，还送这送那，生怕你变卦。
要是我们都抢着去买，你觉得他们割你的时候会这么客气？
他只会对你说，爱买不买，你不买，有的是人买……
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