住建部深夜喊话“认房不认贷”，政策宽松或可期
7月27日深夜，新华社发布重磅消息，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这无疑是对几天前顶层会议明确“因城施策用好政策工具箱”的响应和落实。
受此消息刺激，7月28日，房地产、建材、家居用品和家用电器板块红盘开盘。截至午盘，房地产板块几乎全线飘红。
认房又认贷”一般指有过购房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套，而二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费均明显高于首套房，阻碍了改善住房需求进入市场。
“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。目前一些重点城市实行“认房又认贷”，即“卖一买一”情况下只要全国内范围内有过的购房贷款记录，再次贷款购买住宅都被认定为二套。“认房不认贷”可以让这部分购房群体按照首套房标准贷款。
下半年政策宽松可期
58安居客房产研究院院长张波分析认为，住建部的表态更为落地，尤其在政策的推进方向上面给出了具体的指引方向，重点在首套房的首付比例和利率层面，以及此前市场呼声较高对于“认房又认贷”的调整。
张波称，结合此前政治局会议的表态来看，国内房地产市场供求关系发生了重大变化，决定了政策调整的必要性，与房地产相关的金融风险依然存在，需要进一步提升市场信心和预期。预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。
中指研究院市场研究总监陈文静分析认为，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市。
而倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化，一线城市亦存在空间。值得关注的是，武汉、青岛等城市当前仅二环内或个别主城区限购，非限购区域首套首付已降至20%，限购区的认房认贷政策优化影响或有限。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析认为，从政策方向来看，本次住建部主要提出了三大方面，一是针对首套房首付，二是针对改善性住房税费减免，三是针对认房认贷政策，可谓是涵盖了刚需和改善的全面表态。
促进改善性需求释放
自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的超20城优化认房又认贷政策。
陈霄分析认为，一线城市和部分重点二线城市依旧严格执行认房又认贷的政策，如北京首套房首付比例基本在35%，房贷利率在4.75%，而二套房首付比例能达到70%，房贷利率在5.25%，对于想要买二套房的购房者来说压力较大，若是取消认房认贷，那么购买二套房就可以按照首套房标准执行，对于改善性客户来说可谓是一个重磅利好，大大降低购房成本，减轻还款压力，拉动入市积极性，促进改善性需求释放。
“整体来看，核心一二线城市政策调整的空间依旧较大，预计在本次发声的引导下，后续重点城市跟进调整的预期提升，并且调整首付比及优化认房认贷方面成为重要的方向。”陈霄称。
回顾我国2010年以来到当下的两轮完整的房地产市场调控周期，当房地产面临过热情形时，“认房又认贷”政策出台从市场预期和实际购买力两方面骤然压降市场温度；反之，当市场低迷时，优化首套房认定标准会激活市场。
贝壳研究院则分析认为，“认房又认贷”政策明显提升了换房群体的首付门槛，以北京为例，一套650万的改善标的（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付额度多出260万。且在卖掉首套房后，首付缺口还有70万，且大概率不排除首套房还有未还完的房贷，可见换房艰难。
另从贷款利息看，不同认定标准下房贷利率也有所差异，以北京当前利率水平计，100万商贷，贷款25年，等额本息还款方式，“认房又认贷”政策下贷款利息多付约9万。
“认房又认贷”政策后，重点城市换房活跃度降低、妥协性换房等特征明显。如2021年在北京链家180天内“卖一买一”的比例比2020年下降近5个百分点，比2017年下降11个百分点。2022年1月天津“卖一买一”占总成交的比例较去年同期下降5个百分点，成都下降3个百分点。
页:
[1]