北京、深圳相继表态「更好满足居民刚性和改善性住房需求」，释放了什么信号？
继中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”、住建部明确了政策支持方向后，多地开始抓紧落实，一线城市中北京、深圳相继表态。据深圳住建7月30日消息，7月30日，深圳市住建局表示，将结合深圳市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
7月29日晚，北京住建委官方公众号“安居北京”发文称，党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。7月24日中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 我们房地产最特色的一点是，涨的时候赖市场，要大家尊重市场供需，而跌的时候又开始上政策了，这会又把定价权从市场手里夺走了。
这还不算完，从去年到今年房地产市场供需发生重大变化，各地房价跌的越来越多，政策则不断的刺激和拯救，企图维持住这不稳定的旁氏泡沫。大家猜怎么着，房价下跌有人出来抢功了，认为是政策让房地产价格回归居住属性的，用一位读者的评论，贪天之功。这种现象在我们经济体非常常见，坏事都交给市场，好事都是政策控制的好。
回到一线城市的情况，四个城市二手房刚刚全部下跌，重要的不是下跌0.4%，而是都出现了下跌，什么学区房之类的都不可避免，上海的出生率貌似比韩国都低了。要知道一线可是全国购房者的信仰，不管自己住在哪里，工作在哪里，都会非常关注一线的房价变化，所谓的投资信仰所在。
读者其实自己就经历了短短几年时间大家思维的变化，从原来的房价永远涨，逐渐的到核心城市永远涨，比如70个大中型城市，逐渐发现70城五六十个都在跌，又把战线拉到一线永远涨，直至最近几个月四个一线城市二手房全部下跌，信仰崩塌了，当然有些人会再次把战线拉到核心区域。
任何不允许市场降价、不调节分配结构的、不增加居民保障的刺激楼市政策，都是赤裸裸的博傻，还往往打上民生的旗号，早知道今天何必当时把路走的这么绝，现在房地产泡沫足以把金融体系拖垮，这会儿想起大局观了，想起大家的利益了，为了刚需刺激楼市？为了还没上车的刚需本身就不应该把房价炒这么高，就应该允许市场自发定价，政策朝令夕改本身就是信用消耗的一环。
站在政策角度想刺激楼市，振兴市场信心没问题，但不要每次都打着民生的旗号，否则怎么解释居民的负债倒是越来越多，年轻人的婚育意愿和门槛也越来越高了。至于一线，没什么资产是永远涨的，去年就直播的时候辩论过这个问题，现在依旧适用。 释放了坚决不允许降房价的信号。
至于为什么不通过市场规律的债务出清（包括降价卖房）来实现“更好满足居民刚性和改善性住房需求”，则是一个无人敢问的送命题。
实际上，在这个信号的背后，其实是DFDG十几年如一日与economic rules对抗的心路历程。
时间倒回16年前。
<hr/>2007年，深圳楼市出现了前所未有的疯狂。
在短短半年之内，深圳房价不仅全面大幅上涨、创下了单价1.8万元的全国最高房价，而且还出现了全民排队买房、无心工作的狂热画面。
但到了2008年，一切都变了。
2008年，深圳房地产市场出现了踩踏式的巨量抛盘（许多人甚至直接整栋楼抛售），从而导致深圳新房住宅成交均价在2008年12月创下了阶段性低位（11084元），与2008年1月相比的跌幅高达25%。
然鹅，就在所有人都认为这已经是跌到底部的时候，深圳房价又跌出了新纪录。
到了2009年初，深圳房价均价再度下跌至接近1万元，与2007年的高点相比已经直接腰斩。
See？作为银河系房地产中心的深圳，（当时）房价不仅是可以直接腰斩的，而且从全国房价第一到直接腰斩、仅仅只用了不到一年半的时间。
<hr/>事实上，当时深圳几乎所有的房企都在大幅降价自救。
2008年5月，佳兆业打出了至今都让人无法忘怀的巨幅广告牌：一位身穿红色（低胸）抹胸的女郎+“再低，就不可能了”的广告语。
而金地梅陇镇2008年四期开盘时则打出“6670元/平米起放肆触底”的口号，与2007年该楼盘1.8万元的单价相比，降幅高达63%。
2008年9月，英郡年华3期（精装）打出了均价6888元、最低6300元的超低价，不仅与该楼盘2007 H2（毛坯）时的均价1.3万元相比直接腰斩，而且还是精装比毛坯的腰斩。
这个操作，也让该楼盘直接登上了CCTV2《经济半小时》、成为了当时深圳房价全面腰斩的典型案例。
整个2008年，深圳的新闻媒体几乎每周都刊登因为开发商大幅降价而导致的维权事件，并且还涵盖了万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦等一大波知名楼盘。
与之相对应的，则是当时深圳的大面积断供潮和跳楼事件。
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显然，在那个东方大国还没有“发明”出限售和限跌令的时代，经济规律的惩罚几乎是立竿见影。
<hr/>甚至，对于经济规律的惩罚，就连帝都市也无法幸免。
2011年，帝都市新建商品住宅成交均价为21314元/平米。到了2012年1月，新建商品住宅成交均价已经降为18288元/平米，同比降幅高达20.31%，创下了自2010年2月份以来的最低记录。
当时，就连第一官媒旗下的《经济参考报》都发出了“帝都房价下跌套牢六成去年买房人”的感叹。
根据21世纪不动产的数据显示，2011年，在帝都261个抽样楼盘中超过2/3的楼盘价格在持平或下降；成交价同比下降的楼盘有157个，其中，同比跌幅超过20%的有18个、10%-20%的有56个、10%以下的有83个。
同时，帝都2011年的二手住宅成交量也明显萎缩，全年成交量（过户套数）仅约10万套，同比降幅高达41%，创下自二手房市场开放以来的成交量降幅最高纪录。
当时，不论是投资市场还是房产中介都普遍认为，2011年初在帝都买房的购房者，亏损或被套牢的比例高于60%。而对于那些2011年入市的投资者来说，由于市场价格反弹的几率并不大，亏损继续增加是大概率事件。
例如，一位购房者在2010年底以完税价格291万元购买了帝都市新天地一套125平米的房子。但在2011年房价不断下跌、眼看2012年无望回升的情况下，该业主毅然以230万元割肉卖出。
然鹅，当时在帝都市割肉卖房的业主都没想到的是：在地球上，经济规律竟然会被一种绝无仅有的方式对抗。
<hr/>首当其冲的对抗方式，就是利用“4万亿规划”来通过房地产“续命”。
2009年，在史无前例的超级大放水操作之下，深圳楼市开始快速上涨。
2009年12月，深圳楼市成交均价已高达22304元，不仅与2009年1月的均价（11045元）相比直接翻倍，而且还超过了2007年的高点。
2010年，东方大国的GDP超过日本，正式成为全球第二大经济体。至于这其中的泡沫究竟有多大，则是一个妥妥的送分题。
到了2015年，涨价去库存政策横空出世，再一次震撼了所有地球人。
到了2017年3月，厦门又打响了东方大国限售的第一枪。很快，50多个城市都纷纷出台了限售令。
至此，在坚持不懈与经济规律对抗的情况下，银河系第一大泡沫开始进入了（人为）强制横盘、以及市场债务出清被（人为）强制禁止的状态。
那么，为什么要进行这种（人为）强制横盘的操作？
原因很简单，因为一旦按照市场规律的债务出清，那么就不是日本重新夺回“全球第二大经济体”的title这么简单的问题了。
<hr/>根据央行的数据显示，2000年~2021年，东方大国的M2规模在过去21年内火箭般飙升了18倍。
这个速度，已经相当于同期美国M2增长速度的4.3倍。
实际上，全球第二大经济体的M2规模已经相当于全球第一、第三、第四大经济体M2规模的总和。
⚠️针对评论区关于不同国家M2的统计口径问题，补充一些update：
由于中美M2的统计口径不同，因此比M2总量更为准确的衡量标准是“宏观杠杆率”（M2与GDP的比率）。
2020年，东方大国的宏观杠杆率已经高达215.2%，相当于美国同期水平（93%）的2.3倍。
到了2022年，东方大国的宏观杠杆率进一步攀升至220.2%，相当于美国同期水平（85.6%）的2.6倍。
更加耐人寻味的是，2022 年12 月，美国M2的同比增速为-1.3%，是1959 年M2数据公布以来首次滑入同比负增长区间。而同期，东方大国的M2同比增速却依然高达11.8%。
事实上，自从口罩事件至今，东方大国的M2同比增速一直都在保持双位数的高速增长状态。
<hr/>2022年，东方大国的房地产总市值已经高达60万亿美元，不仅超过了其同期GDP的4倍，而且还远远超过了美国、日本的房地产市值总和。
在《2022市场展望：高盛CN市场策略》年度报告中，高盛直白的指出了“CN房地产：60万亿美元的困局”：
“东方大国房地产市场总规模已高达60万亿美元，占居民资产配置的62%；如今东方大国房地产市场已经步履维艰，将来数万亿美元的资产将面临再配置。”这也意味着，只要外国投资者（包括在海外的华人投资者）、以及“再配置”成美元资产的国内投资者，在东方大国二手房市场上形成超过5%的抛盘，就会耗尽东方大国目前3.12万亿美元的外汇储备。
由于涉及sensitive内容，【此处删除3099字】
哈耶克说，如果每一次危机都用印钞来解决问题，那么，最终的结局就是崩溃。
楼下保安则说，在DFDG，经济规律是根本不存在的名词；只有在遭受了经济规律的毁灭性惩罚之外，人们才会知道经济规律这个词究竟是什么意思。
<hr/>⚠️以上内容节选自《2022房地产沉思录》、《2023房地产沉思录》，所有sensitive内容均已删除，感兴趣的童鞋可以在new base中查看未删减版原稿。 说明真没牌可打了。
我感觉我们正在拉的不是房价，而是在挑战历史规律。
我完整经历了这几轮的房地产上涨，有一个很深的印象是什么呢？
就是现在的房地产上涨。就刺激政策越来越强，但是效果越来越差。
最开始的房地产，用不着刺激，大家的需要很旺盛，就是你给不给优惠政策都无所谓，甚至说后面为了说管控房价，还把公摊面积这种反人性的手段给用到机制了。
但后来政策越来越差了。
一五年的时候，房地产确实疯狂，但总给人一种什么感觉吧？
泰昌帝的红丸案。
一碗药下去，是起来了，夜御多人，确实硬了一回。
但后来再看，这波药，已经把身子给吃坏了，泰昌帝，没几天就玩完了，跟现在的房地产一样，都在搞秘不发丧那套了。
说白了，居民的债务率是有上限的，达到了这个上限，之后再拉，就没啥效果了。
再说现在的房地产吧。
按其他国家经验，在福利制度兜底有保障的情况下，居民负债过70%就算是泡沫的极限了。
在没有良好社会保障的前提下，我们现在正朝着极限一路狂奔。
怎么说呢，我感觉照这样的趋势，房地产和债务极限论，总得死一个。 恕我直言，我一直强调一个概念，如果国内房地产市场仅仅是为了满足刚性或者改善性住房的需求，那么房地产行业根本就不需要如此大规模的市场。大量供应公租房，廉租房或者长租公寓即可。甚至随着建筑行业的生产力提高，回到以前厂矿企业提供员工宿舍的模式也未尝不可，反正现在新兴的产业园区有大量的廉价土地，这些土地因为性质不同，土地出让金的量级比商品房低多了，企业和员工完全能够承担这笔费用，只要政策允许，规划方面开绿灯，那么工业园区就有大量的类似以前“厂办宿舍”类的房屋流向市场，让园区的年轻人也能受用。
但，显然我国政府赋予房地产行业的使命，不单是在居住着块方面，如果仅仅是为了职工“居者有其屋”90年代的商品房改革了。房地产行业这几十年所带动的还有地方财政收入，城市化进程，上下游供应链…
那么，现在我们是否坚定不移的执行“房住不炒”的方针，去掉商品房住宅的金融投资属性，把房地产行业变成一个民生工程的行业呢？上面我说过，90年代以前，我们也经历过这样的模式，就这两年房地产市场的态势，项目利润低，民营资本退出，给人的感觉就是回到以前国有资本当家的模式。但唯一和以前不同的是，政府还想保持着房地产行业的财税功能，所以土地价格上一直没有太大的松动。不过从结果上看，22年地方的政府性基金收入锐减，而土地出让金是占大头的。
所以，现在的关键是决策者如何去定义房地产行业，如果仅是为了满足“刚性和改善性需求”，房地产根本就没有市场化的必要。 若真心要解决居住问题，大庇天下寒士俱欢颜，就降价，住房成本低了，青年们才会有恒产有恒心，开开心心搞建设。
现在住房成本搞得那么高，年轻人怎么够都够不到，就不够了， 躺了。
所以是哪个智*说房价越高越有奋斗热情来着？
科普了这么久，想必大家都看清楚了——房地产，就是一个用来搞债务扩张的工具。
表面上看，房子是资产，房价越高，资产规模就越大。
实际上，负债的你，才是资产！
让更多的人，背上更高的债，才是房地产的终极目标。
这个判断从哪里可以看出来呢？
假设，你买了套房，但烂尾了，请问它还是你的资产吗？
没法变现，它就不是资产。
但你仍要还贷，所以你的负债，依然是银行的资产。
顺着这个逻辑，再开一下脑洞，假如某人有个批条，说在A城有块地，要搞开发。
他据此卖房，你见那批条是真的，觉得要先下手为强，于是向银行贷款买了套房。
结果从始至终就没人建房，地一直是荒的。
A城并没有新增房子，但有没有资产负债表的扩张？
当然有，你增加了负债，银行增加了资产。
举这两个极端例子，只是为了向大家说明——房子，首要的作用是搞债务扩张，其次才是你的安居之所。
你问为什么要扩张负债？
因为债务，可以把未来的钱给拿出来。
为什么要把未来的钱拿出来？
因为过去存的钱和现在挣的钱，全拿走也不够花，所以要打未来的主意。
未来的钱会不会被拿光？
当然会！
比如三和大神，他就是想扩张债务，你也不敢借给他，对吧？因为他没有信用额度。
为什么他没有信用额度？因为他没有稳定收入嘛，而且心态摆烂，借钱就为薅羊毛。
现在的情况是——有信用额度的打工人，差不多都已经背上债务了，没背上债的，大体就是没信用额度的。
再不然就是没有稳定预期，虽然没背债，但有失业阴影，这种情况下，资产负债表也没法扩张。
很多人邀请我回答前阵子的“放松政策”，问我什么看法。
其实我老早就说过，只要债务扩张到头，楼市就无论如何都刺激不起来了。
未来房价会涨吗 房价的极限在哪？ 叶泊枫-知乎结局全文后续有人说放水， 那放水不也是债务扩张么？
所谓放水，就是把债务变成货币的过程。
以上，房地产的历史任务已经完成了，因为我们的债务扩张周期结束了，现在是还债周期，还想继续用房地产来让年轻人背上更多债务，不现实。
真心不如多搞廉价房安居房，大庇天下寒士俱欢颜！
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