存量首套房贷利率下调，如何计算你的房贷负担能减轻多少 ...
8月底，央行、金管局发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。存量房贷利率的调整关系着每一位“房贷人”，究竟如何调整？调整后可优惠多少？核心是大家对于《通知》中关键的一句话“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”给绕懵了。
（壹）LPR新机制
首先明确一点，房贷利率=现行LPR（央行每月20日定时公布，每年调整）+加点BP（房贷放款时加点幅度，加点长期不变）
LPR全称Loan Prime Rate，即贷款基础利率，2013年9月市场利率定价自律机制正式成立。而且这个LPR新机制是每个省市根据情况进行制定的。
比如颁布北京首套房贷机构名称为“北京地区市场利率定价自律机制”，政策制定公布的单位就是央行北京分行。
2019年10月LPR新机制正式覆盖房贷利率，实行LPR+加点BP的模式运行。
当时让所有的存量房客户都选择了按照LPR+加点BP模式或者固定利率模式进行了选择。
根据梳理，全国首套房贷利率政策下限为:
2019年10月份之前为固定利率，已转为LPR新机制，即LPR+加点BP；
2019年10月至2022年5月为LPR；
2022年5月至今为LPR-20个基点。
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与全国首套房贷利率政策下限不一致的各省市情况
上表为初步统计的与全国首套房贷利率政策下限不一致的情况 (不含按首套房贷利率政策动态调整机制下调或取消下限的情况)，具体以人民银行各分支行公布的数据为准。
（贰）加点幅度
这次房贷利率下调的核心是加点幅度，其他都是来修饰这个名词的。简单来说，你房贷批下来的那年那时刻，所在城市制定的最低贷款加点BP是多少，你现在就有机降低到这条线。
加点幅度是限时限地，就是你贷款发放的时候所在城市当时执行的LPR利率的加点下限。各家银行都可以自行加点，但都不能低于LPR新机制制定的政策下限。
但由于前几年房地产市场是卖方市场，房贷放款很难，于是各银行制定的加点都非常高，最高的能加100多BP。
比如你贷款发放的时候某城市公布下限为LPR+10BP，这个+10BP就是政策下限。
但你的贷款是LPR+120BP，那多出来的110BP就是银行根据贷款市场增加上去的。
这次房贷利率下调后，你这次就能调整到LPR（现行LPR）+10BP（当时所在城市的加点幅度下限）。
（叁）能降多少
我们来分析下存量首套房贷利率下调，各省各地市房贷负担究竟能下调多少？
先给结论：此次房贷利率下降，平均降幅在0.8个百分点左右。
调整前：
100万的首套房贷，贷款期限30年，等额本息，利率=LPR（现行4.2%）+加点BP（120基点）=5.4%。
月还款5615.31元，累计支付利息102.15万元，累计还款总额202.15万元。
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100万房贷，贷款期限30年，等额本金,调整前情况
调整后：
你的加点幅度等于贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，假定为20BP。调整后你的加点幅度由120基点降低为20基点，减少100个基点。
100万的首套房贷，贷款期限30年，等额本息，利率=LPR（现行4.2%）+加点BP（20基点，加点120基点直降100基点）=4.4%。
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100万房贷，贷款期限30年，等额本息,调整后情况
下调后，月还款5007.61元，累计支付利息80.27万元，累计还款总额180.27万元。
调整后，月还款额减少607.7元，累计支付利息减少21.88万元，累计还款总额减少21.88万元。
（肆）2019年10月份之前的怎么调整？
我们之前讲过，2019年10月份之前为固定利率，且大多数已转为LPR新机制，即LPR+加点BP模式。
已转为LPR新机制的存量房贷，大概率是给一个锚点，即参照2019年10月份当地贷款利率政策下限执行。
如果你的贷款发放时，所在城市贷款利率政策下限为多少，你的议价能力就是多少。
当年少数没有转为LPR新机制的存量房贷，是固定利息。有些利息是真的低，不需要转。
高利率站岗的固定利率“房贷人”如果想转利率，这种情况比较复杂。大概率也是给一个锚点，即参照2019年10月份当地贷款利率政策下限执行。
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陕西省首套住房商业性个人住房贷款利率下限
（伍）羊毛出在羊身上
伴随着存量房贷利息下调政策出台，9月1日，传言多日的新一轮存款利率下调正式落地。
国家金融监督管理总局数据显示，截至6月末，我国银行业净息差为1.74%，低于1.8%的监管合意水平。
羊毛出在羊身上，银行不会买单。此次存款降息，明显是为了应对存量房贷利率下调造成的经营压力。
工行、农行、中行、建行、交行、邮储均已在官方渠道更新存款挂牌利率，调整品种主要为中长期存款产品。其中2年期定存利率下调20个基点，3年期定存、5年期定存利率均下调25个基点（BP），调整后分别降至1.85%、2.2%、2.25%。
跟随国有大行脚步，中信、招商、平安、兴业、光大发银行、渤海、民生等股份行均在今日对存款利率进行调整，存款下调基点与国有大行保持一致。
同时，也是鼓励市场主体将储蓄需求转化为消费和投资，提升经济活跃度，更快恢复经济活力。
如果你对究竟如何调整，调整后可优惠多少有疑问，欢迎私信咨询。
全文完，如果觉得写得不错，那就点赞关注或转发收藏一下吧，欢迎留言讨论。 银行鸡贼得很，19年10月前根本不按当时下限来，而是与19年后看齐。已经还了这么多年的利息了，优惠微乎其微 2019年8月的房贷，当时按4.9上浮10%，5.4%签的。经过后面的LRp，现在显示是4.8%.这次能降多少？0.6吗？？？？？ 谢谢 你在浙江的话就是4.2,每个地方都不一样,要看所在城市同时期的调整下限,这个人行已经公布了。 请问2019年6月长沙的首套房，5.39%当时执行利率，现在能协商到多少呢？ 是否可以理解为，对于采用跟随LPR的房贷，这次存量房贷利率调整只是对借款利率高于当地央行公布的加点数的借款人有益处？ 这次调整不涉及LPR，只涉及加点幅度，普遍在0.8%左右 谢回答，也就是说，如果加点等于借款当时加点下限的，此次调整不会收益。 怎么调？要自己找银行申请？
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