成都万人小区欲「自拆自建」，99%的业主同意仍难以推进，这种模式实现的困难点在哪？有无解决方式？
“不等不靠不要，自拆自建改造。”四川成都市武侯区中央花园小区二期大门不远处，挂着一条横幅。对于小区居民来说，横幅中的“自拆自建”早已不再是新鲜词汇，从2018年提出该想法，到如今已经过去了五年，张贴在公告栏的海报和公示文件都已泛黄，沾满灰尘。
8月31日，记者在小区走访了多位业主，绝大部分业主都保持着相同的态度——支持拆旧建新，让房子升值，居住环境得到提升，但他们对可能随之而来的风险，也保持着高度警惕。
而反对者的意见也十分现实，如果决定重建但最终烂尾了该怎么办，“现在不管升值多少都只是纸面上的。”
“关键还是要政策支持。”一直推动此事的业委会副主任伍大明看得很清楚，要想推动一个小区的拆旧建新，是一个巨大的工程。
漫长的等待，让不少业主都已失去了信心，“夸张点说，我搬来住了十年，有一半时间都在签字同意，但一直没进展。”
在头顶飞机的轰鸣声中，在路旁店家的吆喝下，小区依旧蛰伏，仿佛在等待着一声“冬雷”，让这个有三千多户超过万人的“庞然大物”焕然一新。 如果我们大胆假设，这个小区藏龙卧虎。
虽然是个普普通通的成都老破小区，但是也有卧龙凤雏般的神人存在。
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他们具备远超常人、恐怖到极致的组织动员能力，舌战群儒般的沟通能力，能把一个三千多户家庭、接近万人社区的所有业主捏成一股绳，全部团结起来共同进退。
那他还自建个屁的房，根本就不需要好吧。
这么一股强大到变态的购买力，在现在这个房地产市场低迷的情况下，完全可以开启你一刀我一刀的拼多多模式。
不整废话，直接组织这三千个家庭，找个成都的开发商，越是滞销的越好。
对开发商说：
你给我们打个折，价格合适的话，我们今天就直接买你三千套房。
开发商估计能笑的合不拢腿，拍案而起，惊呼——尊嘟假嘟？
你简简单单一句儿豁嘛，给他一个定心丸。
这种巨大的幸福感，让他立马给你磕一个都愿意。
就这种操作办法，很有可能就能拿到一个很好的价格，绝对远比你直接一个人去买房，价格美丽的多。
很可能，实际买下来的价格，不会比他们自己建房的成本高出多少，而且还不用费时费力去折腾建房的破事。
据我所知，上海曾有过人想这么操作，但根本就没法把所有人拧成一股绳。
开发商一点小甜头，想反水的一个一个往外跳，根本拦不住，砍价宣告失败。
现在这个环境，就算有官方背书的情况下，要搞拆迁都不容易，总有些钉子户搞花样。
还不说你这种纯自发性的组织，这纯属有点异想天开了。 现行体系内有两条路，其一是走拆迁/危改路线，其二是走业委会路线。
拆迁路线，就是必须政府出面。11年征补条例之后，拆迁的主体就不能是开发商等第三方了，必须是政府进行征收。
各个城市都有关于城市更新、危改的相关政策，成都也不例外。
《征补条例》为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
《城市有机更新实施办法》（三）拆旧建新。将原有建筑物进行拆除，按照新的规划和用地条件重新建设。这条路线的难点是业主能否让政府同意在这个小区做个征收项目。如果政府愿意，一切交给政府就行了。
其二是小区按照物权法/民法典
下列事项由业主共同决定：（七）改建、重建建筑物及其附属设施；业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。然后就和正常楼盘改造一样走手续就行了。
前者，有没有成功案例呢？我在我的执业生涯中还真的遇到过一个，我印象是在某北方直辖市，有小区因为修地铁的原因导致楼变成危房了，就要求政府拆迁，最后政府通过拆迁安置，把危房的问题解决了。
但是从媒体报道来看，这条路线业主没有走通。
后者，我觉得有一点点不公平，当然前提是媒体的报道是准确的。按照我听说的信息，政府要求业主做到100%的业主同意改造，而业主只能做到99.99%，就是有几家不同意。
但是按照民法典/物权法的规定，实际上只要有3/4的业主参与投票，参与投票的3/4业主同意就可以进行改造，也就是9/16。
业主本质上来讲其实就是一个超级松散个体，小区就是由这么多自由意志集合而成，100%的动员，恐怕连政府出面的拆迁都做不到，所以必须要设计“强拆”给征补条例作为兜底的手段，方可实现今天中国的现代化建设。
高铁也好，高架也好，地铁也好，楼盘也好，政府大楼也好，地标建筑比如大裤衩也好，没有哪个项目能达到100%的业主同意才实施。
物权法既然设计出来，制定了小区业主通过少数服从多数的原则，那么只要业主搞一个合法的业主大会，就应该视为小区变成了“一个人”，或者说一个开发商：业委会可以委托一个开发商代为进行开发，据说这个项目是有央企愿意操盘的。如果“央企愿意操盘”子虚乌有，那么就真的努力找个愿意操盘的开发商就是了，打着城市更新的旗号，接受一群业主的“团购”，这事体制内单位就做得，老厂房升级改造做职工宿舍，客观上也提高了容积率，为什么商品房小区就做不得呢？
难点不在专业度，具体的难点就是政府支持不支持，更具体的难点会有多个，其一是召开业主大会，能否得到程序性的认可，需要街道的支持。
其二是后面申请建设工程规划许可证，提高容积率，需要政府的支持。
如果我们纯粹讲法律，当有人率先按照法律制度，完成了业主该做的事情，按照法律规定，作为政府，就理应依法响应业主的诉求，给业主和大地产商同样级别的“照顾”，允许业主提交改造自己小区的表格，并且进行审批，发放建设工程规划许可证、施工许可证，然后开工建设。
但是实际运转其实并没有这么简单，就比如建设工程规划许可证，就我了解的情况，这个证表面上看起来谁都可以申请，但是实际上几乎只有开发商能办的出来。也可能我了解的情况是错的，如果是，请评论区尽管指出来。
我想我们最大的阻力，恐怕就是我们在面对未知的时候，对承担责任的恐惧，以及，恐怕有人会担心，如果一旦开了先例，大家都开始比着把房子盖高，不买新房子怎么办。
其实那也不是没有解决办法，让我们回到第一条路线，把这小区纳入城市更新计划，给他拆迁了不就完事了。
我在这也提醒业主，行政不作为是可以起诉的，业主把业主能做的都做了，没有法律依据的100%不要管他，把符合法律依据的业主大会开了，然后去申请行政许可。把到底走哪条路线的难题抛回给对方，让上级替下级做决定吧。
但愿可以不经过诉讼就实现他们的目标，别熬到房子塌了。 什么东西？
万人小区？
99%？？
一个小区因为在哪个区域加个垃圾站，一群人吵到爆血管，
一栋楼一共七层住户，加个电梯能吵到天荒地老，
前几年，房市最疯狂的时候，大把大把真金白银砸拆迁，签约率达不到95%的小区也不少，
99%的业主同意？
一个前期砸钱，几年后才看见东西的饼会有99%的业主同意？
开始交钱了没？
钱呢？钱呢？真金白银呢？
住户安置问题谁主持？一万人啊，至少至少等三年，拆了住哪里？
补贴多少？还是费用自理？谁来补贴？
跟这个想法最接近的村土地三产自建房，
起码有村里行政部门牵头领导，村民自决，村民大会提议、监督执行。
最重要的是不可能所有的村民都会出钱的（有意愿没钱和有钱没意愿），于是就出现了指标转让。要村里行政部门背书的。
一个小区想把这事给办了？
真有不怕死敢担责牵头也要有不怕死的敢交钱啊。
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哈？？怪不得不扯钱呢？再看了一下，是想白嫖建设方？？？
比如：拆100户造150户，多出来50户算建设费用？
怎么白嫖啊？？别人敢建也要能卖啊。
销售许可怎么办？
房开跑去跟房管局和住建局说：老子名下没有土地，老子在离地十五米的空中造了一批房子，请给我批销售证？？
这东西叫违章建筑。正儿八经的违章。 你和你对象商量去哪里吃顿晚饭都会遇到意见难以统一不得不吵架乃至分手，你还指望一个小区几百上千业主能够在拆掉自己住房的问题上完全统一？
东家说自己孩子刚上小区旁边的幼儿园，能不能等三年孩子幼儿园毕业了再拆
西家说自己80多岁腿脚不方便，能不能在小区旁边免费提供一个住所再拆
楼下陈婆婆说自己家贴的瓷砖是很贵的，拆房子之前一定要把瓷砖拆下来以后再用
楼上马爷爷说自己家里改了布局，用的是红砖，这些红砖质量很好，拆的时候要把红砖都捡出来，剔打了上面的水泥，还可以用
12栋的李阿姨说自己刚买了这套房重新装修了，拆的话得把装修款补偿一下
6栋的王叔叔说自己刚换了门窗，用的是德国旭格，还可以拆下来用，但是新房的门窗大小一定要和现在的一样，不然就不同意拆
8楼的小李说自己马上要结婚了，拆了必须一年以内修好，否则自己婚事可能会吹
4楼的小张说自己正在脱产考研，不想被打扰，必须等考研上岸了才能拆
看到了吗？这么多的人，这么多的诉求，怎么去一个个满足？失败是正常的，能成功反而是异常的。 谁能有动员3000户（差不多10000人）掏出真金白银（每户掏100万，就是30亿）的能力？
鼓动、行动、融资、通天手眼等缺一不可。有这能力（能量），还翻建个鸡儿小区，早搞大事去了。
早点休息，都散了吧。
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我以前在衙门里经手过小区业主集体起诉开发商赔违约金的案子，每人出200元工本费，由业主代表跑衙门（绝大多数业主可以做甩手掌柜，愿意来闹也可以参与），诉讼费我帮他们办的“减免缓”，违约金也是在购房合同里白纸黑字写明的。就这样，都还有很多业主直到第一批业主胜诉，拿到判决书，才磨磨蹭蹭交200元开始准备立案。个中的苦，也只有那5位业主代表最清楚（比如复印费2毛一张，就会有人质疑为什么不去找1毛的，量这么大，8分也有人愿意接。下大雨，业主代表坐出租车来办事，有人质疑为毛不坐公交……诸如此类）。
就这种每户出200元材料费，一次性签20多个字，不用跑（文书都可以代签带领），就能找开发商出口恶气，还能赚一千到几千元（最后协商折抵了物业费，以当时价格能省几年物业费）都搞得一地鸡毛。要知道，这还是衙门里腾出专人（我特么就是专人之一）尽量配合业主，能省则省，能免则免的情况下。
最后，都还不是所有业主都起诉了，部分业主根本不鸟这事。
讨论挺热闹，我再讲个以前在衙门里经手过的案子；
零几年，火车站附近某大型老小区改造，部分业主是以前的国营工厂老员工，房管局的公房，每套房租金2元/月（都还有十几二十年不交租金的），重点是业主全部都是租户，签的租赁合同；
拆迁开出的条件是，按所租房屋面积货币补偿，或者新房建好后回迁（免费），但新房超出原来租住房面积的，按成本价（1400元/㎡，高层有电梯）补差价（当时本区的公务员小区步梯房价格是按不同楼层1200-1500元/㎡）；
很多业主不满意，说租房的权利是以前他们没分房的福利补偿，我说你们可以选择要钱（货币补偿），也可以要房，三十年的老房子，换成新房子，关键还有产权（而非以前的租赁权），这等于是政府和开发商彻底解决你们住房和产权问题。
他们不同意，认为货币补偿买不到同地段新房，我说哪怕这房你们有产权，三十年老房子，折旧下来也不可能换到同面积新房啊，何况你们还是租的。
他们又说要不回迁，多余面积他们没钱出。我说你自己盖违章建筑还得买砖买水泥，你怎么说都是租住，租赁合同全部在5-6年前到期，还特么一个个都没见租金，这么白嫖没人会同意。
做了好几个月工作，等下班后挨家挨户做，做开发商工作。最后，还是有几户是被强制腾退的。
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