30年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的？
30年的房贷利息几乎等于本金，你是怎么看的？ 怎么看？出来混的迟早是要还的，终究自尝恶果.....在多年前，很多人都会建议年轻人贷款能贷多少贷多少，年限越长越好，只要你扛住了刚毕业那几年的压力，未来你的收入只会越来越高，事业会越来越好，几年一过你会发现现在的房贷压力根本不是事。
现在，很多人尤其是年轻人恐惧的是，自己的毕业新秀合同就是自己的收入巅峰，一个硕士25岁刚毕业就开始进入35岁十年倒计时.....房贷最大的问题是35岁之后该怎么办？还能像现在这样16K、25K、36K的拿月薪吗？完全失业后，届时月供17K的房贷该怎么办呢？毕竟现在年轻的时候就已经将大多数收入拿去还贷了。
在多年前，很多专家学者会告诉年轻人，房贷是你（普通人）能找银行借到的最划算的理财产品，随便干点啥都能轻松用房贷等额的本金得到远超房贷利率的收益。
现在，很多年轻人攒钱后能买到的最划算的理财产品是提前还贷，很多年轻人挂牌出售房产的主要原因有二：1.利率上浮过高且伴随还贷“终身”。2.利率过高导致月供压力大，结合失业、降薪、行业不稳定性。3.抢在另一大群年轻人踩踏式卖房前抢跑，多拿点现金。
200万贷款，如果是前两年国内买房的，利率5.8%，月供为11735，利息一共要还224万。
现在买房，利率4.3%，月供9897元，利息一共156万。
如果在日本买房，利率1.41%，月供6816元，利息一共45万。
可能专家学者出来说，发达国家是低利率经济模式，我们没有参考性，但是低利率给居民降低生活压力、拥有相对宽裕的消费生活开支是客观事实，当这个事实差距发展到足够残酷的阶段，那么你就没法再从年轻人这里每年收4.2-6.8%的利息了，因为“真不买了”、“买不起”了，毕竟细水方可长流。更不用提人家还在用每个月比你多省下的数千元来买制造业卷到极致、报价内讧不留情面导致利润稀薄的Made In China来改善生活了。 国内商品房三大特征：高房价、高房贷利率、低品质。
基于以上特征，2022年，在整个房地产市场已经明确地越过历史大顶，进入长期下降通道的今天，仍然有大量的家庭，毫不犹豫地、以明显超出整个家族承受能力的价格购置商品房，背上高额月供，这让我感到非常惊讶。
当然，这不能完全怪他们，因为他们被引导着去幻想的未来是这样的：
[*]5年之后，房地产会像脱离了地心引力一样继续复制黄金10年（2008年-2018年）的高速增值，届时房价已经在今天的基础上进一步翻倍，整个家族只需耐心等待，就会从大负翁变成大富翁。
[*]10年之后，经过与过去20年(2000年-2017年)高速发展期中类似的快速通货膨胀的冲刷，月供已经被大幅度稀释，已经对生活不构成任何负担。
[*]30年之后，自己步入晚年之际，这套房产会像一座金山一样确保自己优渥的晚年生活，自己当年的大胆决定会成为对自己人生晚年的一种物质奖励。
而实际的情况大概率会是这样的：
[*]5年之后，由于整体经济环境的长期下行、房地产市场的一蹶不振以及人口老龄化/少子化的加速成型，房子已经跌去一个首付，并且二手房市场的成交量也非常低迷，即便想要上架抛售，交易周期也会非常漫长。
[*]10年之后，因为经济增长常年艰难地徘徊在中低区间，家庭收入已经多年裹足不前，当年沉重的房贷负担，届时依然会让一家人眉头紧锁、气喘吁吁。
[*]30年之后，小区以及房屋本身已经年久失修，外墙脱落、草坪斑秃、车库弥漫腐臭、电梯嘎吱作响，条件优越的住户已经大量搬走，而整个小区因为物业费大额亏空，物业服务已经形同虚设，俨然一副高层平民窟的模样。
人都一样，不摔倒一次，走路的时候从不会低头看路，只会高昂着头。
掩耳盗铃、刻舟求剑，最终承担代价的只会是你自己。
<hr/>附对房地产的系列分析
成都2022年第一次集中土拍结果已出，未来成都楼市将如何变化？
多地房贷首付比例，最低降至 20%，此时下手买房合适吗?
目前来讲，2022年房价是否还会继续下行？
如何看待 2022 年春节期间三、四线城市新房成交下跌超九成？ 我不是金融从业人员，不是很专业，仅从我自己知道的知识来分析
我的思路很简单“不服来跑个分”？
做一个EXCEL表格拉一下公式，就知道情况了。
做表格之前，我们先假定一些基础条件，不然没有参考一切都是扯淡
假定1：中国经济持续增长
假定2：年通货膨胀率2.5%（虽然中国这几年都到5%了，但是从长远30年看，还是要取一个温和的数值，一个比较公认的年通货膨胀率是2%是安全数值，但是2%太保守，4%持续30年也有点夸张，那我就取一个比较保守的2.5%吧）
假定3：中国房价不贬值
假定4：每年贷款利率4.9%不变
假定5：贷款100万，30年
假定6：不提前还款，老老实实每个月还到30年
假定7：个人月收入1万年收入12万30年不变，除开月供以外的生活所需支出是80%占比
假定8：30年后退休，需要60万购买力的存款才能勉强养老
假定9：通账应该按每月算更准确，但我按年算便于理解，会有误差但大体方向上没问题
好了，有了以上这些参考值，开算：
http://pic1.zhimg.com/v2-e9d478ad1329ba8f058a2ddf4d9d9a23_r.jpg?source=1940ef5c
看不清图片请点击放大
1：贷款100万，选等额本息，30年总共要付给银行191万，但这191万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这191万实际等于今天的137万购买力。
2：选等额本金，30年总共要付给银行173万，但这173万不是今天就马上给银行，而是往后每个月分期给，随着通货膨胀，钱越来越不值钱，最终得出这173万实际等于今天的131万购买力。
3：表面上选本金本息差距是191-173万=18万，实际上是137-131=6万。选等额本金和本息的区别就是差6万而已，为啥?因为等额本金初期要还款的金额大，而初期金钱购买力高。
4：假设月收入1万，年收入12万，还完月供后剩下的钱还需要负担80%的生活支出，那30年后自己剩下的钱购买力是24万。
5：当通货膨胀率在2.5%时，个人收入增长要达到3.9%，才能在30年后退休了有60万购买力的积蓄。（这数据太悲哀了）
结论：
仅看利息和通胀：
1，如果不提前还款，贷款100万30年，选等额本金和等额本息的差距等于今天的6万块差距。本着现金为王，初期现金购买力更高的原则，我个人支持选等额本息
2，一切利息在通胀面前都是纸老虎
3，选你能选择的最长贷款期限，能30年不要20年，能20年不要10年
4，除非钱多，没必要提前还清贷款
结合个人收入增长看：
1，收入增长很可能跑不赢通胀，退休后手里没多少钱
2，要想退休后手里有60万购买力，年收入增长要达到3.9%，这还是通胀才2.5%的情况下。绝大多数人做不到年收入增长3.9%
最后，附上一张按5%通胀计算的结果，中国这几年基本都是5%左右:
http://pica.zhimg.com/v2-47a39b8dbbe97e63e79f9d2c15db7569_r.jpg?source=1940ef5c
看不清图片请点击放大
惊不惊喜，意外不意外?在5%通胀面前，选本息和本金没区别。等于借银行100万才需要还103万，3万利息而已…
如果收入不增长，30年后手里只有18万的购买力了。
要年收入增长5.9%，退休才能有60万购买力。谁能做到年增长5.9%？中国最牛的基金这10年我记得是6.3%？巴菲牛逼的时候有20%，但是二十几年下来平均是8.6%吧，记不清了。
这么算下来，我自己都有点悲哀了 怎么看？分情况看呗。
譬如过去二三十年，货币贬值的如此之快，房价又在上升通道里，30年如此低息的贷款就是国家给你的福利，看你有没有去抓住的眼光而已。你扪心自问，20年前如果你有10万，那是什么水平，今天呢？当时按三成首付来看，10万块可以从银行里再翘出23万来，那时候上海的房价约3000一平。让你三十年还银行25万利息，你怕是乐得打屁眼里笑出来了吧？
可是如果是发展放缓，收入增加也变慢了，甚至出现长时间负增长，那时候就是另一回事了。展望2050年，今天的100万，到那时候值多少？其实已经很难说清楚了，这要看国运，如果我们能跨过某些障碍，那没说的，光靠收割其他国家都能活的很滋润，放心去贷就是了。如果跨不过去，那就难说的很啦。 明确一个前提:
鹤岗的房子跟北京的房子，虽然都叫房子，但是其实不是一类东西。鹤岗的房子是金融理财属性趋近于0％的有使用价值的商品，而北京的房子是金融属性趋近于100％的有使用价值的商品。二者同样具有使用价值，但是北京房产作为中国的核心资产，具有极高的金融属性，就算你是在北京的刚需，用那些使用价值不卖房不炒房，但是你拿不掉你北京这套房子的金融属性。
我们只讨论(大家也只会买)有金融属性的房产。
结论：
你现在贷款30年买房子，比30年前贷款30年买房子的人，亏了老鼻子远了。(当然30年前是没有贷款买房这么一说的，是从1997年开始的)
因为这30年的发展，让很多地区房产的金融属性激增，房产在为他的主人赚钱，而且房产赚钱速度比房主的工资收入速度高多了。通俗来说就是人家有房子的，房子给他赚钱，他自己也赚一份钱。你没房子你只靠工资赚钱，那就比人少了人家房子替人家赚的那份钱，而房子给人赚的这份钱是凝结在房子价格里的，你现在只为了住房子就得把人家房子这30年给人家赚的钱一并补上，补到房价里才能获得住自己房子的资格。
讨论这个的前提是:社会发展情况。(准确的说是zbzy的阶段)
大多数认为赚的回答，是基于:
30后房子依然像现在这样值钱。(下文说明为什么会值钱)
人民收入像过去30年一样增长。(下文说明为什么会增长)
如何衡量呢？
现在一般二线城市的一平方价格是该城市人均月收入的两倍到三倍
如果30年后，房子的价格还是该地区二到三倍月薪。
那就是赚爆，因为1990-2020这30年人均收入翻了10-20倍。
收入为什么增长？
这跟货币政策有更大关系，毕竟钱是越印越多，收入翻倍不代表生产力和购买力跟纸面收入一比一翻倍。
如果房价30年后每平价格降到平均月收入水平，而且30年间社会发展速度降低，通货紧缩和通货膨胀不明显(比如日本那样)
那就是血亏了，资产贬值，而且你光还贷的钱就能多买一套房子了。
房价为什么会涨？
我们的房价是通货膨胀的直接体现，虽然房价不构成cpi，但是房价涨了相同的钱就是买不到对应的平方数了，这个原因主要是国内缺少核心优质资产作为投资渠道，通货膨胀下资产者最需要的是价值牟定物来让自己的资产不贬值，货币超发10％，富豪一个亿如果贬值10％是一千万没了，老百姓存款100万贬值10％是10万没了，当然是富豪更接受不了，所以房价会上来
亏与不亏，看你是看多还是看空。(是相信房子继续作为核心资产价格牟定物继续涨，还是说金融性投资性会慢慢让位于居住使用)
页:
[1]