中国恒大发布公告表示「2021 年集团负债总额 2.58 万亿元 ...
中国恒大7月17日晚间在港交所公告，截至2021年12月31日集团负债总额人民币25,801.5亿元，剔除合约负债人民币9,743.5亿元后为人民币16,058亿元，其中：借款人民币6,073.8亿元、应付贸易账款及其他应付款项人民币8,933.4亿元（含应付工程材料款人民币5,850.1亿元）、其他负债人民币1,050.9亿元。集团截至2021年12月31日止年度（本年度）收入为人民币2,500.1亿元，毛亏损人民币184.5亿元。年内经营性亏损人民币1,137.5亿元，撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损人民币4049.5亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损人民币1802.0亿元，所得税抵免人民币126.8亿元，净亏损合计人民币6862.2亿元。
截至2021年12月31日，集团拥有土地储备2.6亿平方米。 别被许家印耍了！相信这几天大家都被恒大2.4万亿的原子弹给惊到了。网友们不是对许家印口诛笔伐，骂他不如上交国家。就是担心恒大的债还不上了。成千上万的债主房奴那是下了瑟瑟发怒。但是你知道吗？恒大主动爆出2.4万亿负债可能只是一个烟雾弹。因为2.4万亿的后面跟着审计机构对这一份财报意味深长的态度无法发表意见。
给大家翻译一下，就是这里边水太深了，我看不懂。因为别人骂的越狠，许家印或许是越开心。我摊牌了，不装了，不救我，你们买房子，买车子，炒股，还有成千上万的债主们，大家就陪着我一起死吧！被许家印拉上船的人越多，就越怕他翻船。担心恒大债务的声音越大就越证明所有人都不得不去救它。
所以你我可能都上了他的当。那么这份恒大的财报里面到底蕴藏着什么猫腻呢？根据恒大两年的财报显示。总计亏损8120亿。尤其是21年就亏损了6862亿。这才导致负债暴涨到了2.4万亿。亏在哪里呢？主要是资产减值，原因就是房价跌了。但是根据国家统计局的数据，21年全国百城新房价格明显是涨的4%。这恒大怎么就能亏损这么多呢？
事实上的资产减值向来都是财务造假的重灾区。比如说某上市公司一把火烧的仓库，对外说亏损几百万也可以。说损失几十个亿也行。财报不过是任人打扮的小姑娘罢了。至于你想问公司真正损失的钱去哪了？我只能说老板们想把这个钱装进自己的口袋，那是有100种方法。而财务猫腻诱导舆论金蝉脱壳，不过是许家印一次又一次玩弄人性的老百姓而已。
20年的时候，一份恒大的求助信被捅到了网上。当时的恒大蹭上了造车的风口。收购意大利的超跑，搞定瑞典制造商。看起来一点也不差钱。但是前脚刚开完汽车发布会，后脚就躺在地上开始哭穷了。原因是前些年为了重组上市。许老板赌咒发誓，总算拉来了1300亿投资。结果对赌失败了。按照协议，他不仅要自掏腰包回购股份，还要赔上利息，这可是一大笔钱。
欠债还钱天经地义，可是人家许老板咋说的？赔钱可以，但是你得考虑考虑后果。因为按照信里的说法，只要让我还债，我就资金链断了。资金链一断，我们就没钱盖房了。到时候不光上下游公司活不下去，所有买了房的业主和打工人都得跟着遭殃。听着是不是觉得很无奈？可是摸透了人性的许老板就是赌你们会投鼠忌器。
此时的恒大似乎不再是可怜巴巴的老赖，而是腰上缠满了炸药，不死不休的刘华强。于是咄咄逼人的债主们就不得不成了和颜悦色的大善人。钱不用还了，这利息也不要了。哪怕自己的公司被坑到破产，也再也没人敢上门讨债了。毕竟逼急了有人什么事都能干得出来。就在去年年底，许老板跳楼的消息也是传遍了全网。这个消息一出，满大街的债主都惊出了一身冷汗。万幸这最后有知情人澄清，这楼是跳了，不过是在二楼，楼底还有气垫。真假咋不得而知。但是擅长玩弄人心的许老板早就明白。最安全的方式就是绑上炸药包，带着所有人一起跳。
在许家印的掌舵下，恒大卖东西提前收款。买东西只打白条，来打工还得买理财。用高息在公司内外放肆的圈钱，把供应商、投资人，甚至一部分恒大的高管都套牢了。在2021年前后，恒大还打出了一波七折卖房的消息狂欢。号称全民都是经纪人，发动所有人帮恒大买房子。而且只要你敢买，恒大就敢优惠，就怕你不上套。很多拿了优惠的消费者都觉得自己赚到了。但事实上，如果你买的是现房，可以转手，如果说你买的是期房一定能交付吗？交了钱没有收房，一样是被绑到了恒大的船上。
20年到21年，恒大一共卖了价值1.1万亿的房子，直到现在还有价值7000多亿的房子没有交楼。这些烂尾楼的业主被许家印绑到了炸药桶上。恒大每隔几个月还信誓旦旦的开个大会喊口号，说要全力以赴保交楼。你以为是立个军令状，其实是许老板在秀肌肉。我后边有人，后边的事大家都知道了，资不抵债，拖到了2023年的恒大，挣扎着丢出了最后一颗重磅炸弹。
而且好巧，不巧，就在支持民营经济做大做优做强的31条出台的前夜。恒大突然公布了拖两年的财报。一次是巧合，两次是意外，三次、四次、五次，六次呢？到底是因为什么呢？顶不住了可能是真的，瞒不住了却是假的。市场留给恒大的时间不多了。按照港交所的规定，恒大再过两个月就要被摘牌退市了。一旦退市，恒大这个巨人就是一只脚踏进了鬼门关，再也玩不出花样了。该他负的责任那是一个也跑不了。
可以说在恒大甩开审计宣告负债2.4万亿的那一刻起，许家印的最后表演也就开始了。只要能够脱身，哪管身后洪水滔天。
过去十几年，那个为了开拖拉机就请书记喝酒的许家印，像个憨憨一样露出爱马仕皮带的许家印，公开发文求救还传出要跳楼的许家印，都是一个个障眼法。只有揭开一张张面具，才能够看到他精明狡诈、玩弄人性的真面目。 严重资不抵债！
2021年亏损6862.2亿，2022年亏损1258.1亿，两年亏了8000多亿。
恒大公告称，截止2022年12月31日集团负债总额24,374.1亿元，剔除合约负债7,210.2亿元后为17,163.9亿元，其中：借款6,123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10,022.6亿元（含应付工程材料款5,961.6亿元）、其他负债1,017.4亿元。
这里面合约负债主要就是房子已经卖出去了，但是还没交付，为什么没有交付？你们自己也可以想明白！
同期末，恒大总资产约1.84万亿元，前述四项加起来就是这么多，总负债约2.44万亿元，其中一年内到期的有息借款5871亿元，一年期以上有息负债约252.7亿元，也就是说，恒大有息负债总额6100多亿元。
恒大最大资产是什么？
恒大手上自持的投资物业630.6亿元，存货只有5.32亿元，开发中物业价值余额约1.14万亿元，持作出售竣工物业1029亿元，这三者合计价值仍高达1.27万亿元。
其中最重要的就是开发中物业价值余额约1.14万亿元，另一个指标就是截止2022年12月31日，集团拥有土地储备2.1亿平方米。
拖了这么久终于出报告了，这些数据不知道被会计师算了多少次了。
对于上述数据，个人认为负债是实打实的，但是资产则不一定，尤其是他们所谓的土地储备价值，或者说标签“开发中物业价值余额约1.14万亿元”。
恒大囤积的土地绝大部分不是好资产，他们专注于四五线城市，或者二三线大郊区房地产开发，地段不好，在人口老龄化加速、城镇化到顶情况下根本不值钱，贬值非常大。
下面来自一篇新闻报道，值得好好品味！
企业认为50%的抵押率足以保证借款安全收回，但自去年以来，楼市销售端持续下探，资产贬值速度超出了各市场主体的预期。
“抵押物都有一个限期估值，如果后续房子卖不掉，评估出来的价值1万元或5000元，都是没有意义的。”
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一些朋友要是早听我的，怎么可能接盘恒大？2020年初恒大75折炒作卖房我就揭露过是套路了——
[*]急于回款是真的，让利房奴是假的！
[*]要我说，买了的您别乐，哭的日子不远了。
[*]关键时刻，大伙要捂紧钱袋子。
[*]全国人民不买账，恒大五折都得卖！（这些预判都已被事实验证！）
恒大后续也只有优质资产会被重组，其他土地虽不值钱也会被地方债务重组过程中收回再利用。
2020年初的这篇文章有很多金句，经受住了时间考验，现在更加熠熠生辉！
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很多人不懂杠杆式诈骗，居然给这种人洗白，说什么“他们也亏了，哪来的割韭菜”，这种言论典型被卖了还帮人贩子数钱。
杠杆式诈骗，牺牲小损失、完成大诈骗！还有以退为进、推卸责任的效果，这种手段下有些被割韭菜的蠢货会给镰刀洗白。
以房地产举例，金融市场也数不胜数此类诈骗手段——
接盘高房价的朋友们，别忘了那些忽悠你接盘的不择手段唯利是图的大V，得好好当面感谢他们胡说八道、颠倒黑白引诱你高位接盘。
比如米宅、大胡子、子木、樱桃、带某姐/某叔说房等名称的自媒体，多少人被他们忽悠接盘烂尾楼啊！
别人割韭菜佣金拿到手软，你高位接盘后跪地吃土！
别让米宅、大胡子/樱桃这种教唆人无脑炒房的大V跑了，他们的财富自由就是纯割韭菜，现在怕韭菜们清算，于是卖惨说自己也被坑了，这是安抚伎俩，属于忽悠到底。
这种违背国家意志、助推房地产泡沫、房地产无序发展的人，怎么能让他们这么容易溜之大吉？他们基本上属于财富诈骗犯。
像樱桃这种无良大V，每单抽佣1-2%，发广告估计一篇软文好多个万。被坑了也不影响她继续豪宅豪车莺歌燕舞，他们可能还是明知道是坑而故意上的，为了就是博取信任。
事前和客户合谋暂时买套房给粉丝看，证明自己上车了取得粉丝信任，自己一套房就可以以几十倍甚至百倍杠杆撬动一些糊涂粉丝跟单。
让我说：别让米宅、大胡子、樱桃、卢俊以及各种房叔/房哥/房姐/房爷这等鼓吹房地产泡沫之流跑了！就像现在的明星代言得对代言负责一样，这些泡沫经济鼓吹手也要负责任。
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房子是要买的，关键是要买在一个合适的价格，如果明知道房价泡沫巨大，而且国家的人口、经济和政策等各个方面并没有支撑房价上涨的理由，反而预示着房价要步入下行通道，你们？为什么不等等呢？
最佳购房时机的逻辑一直没变，详见旧文《最佳购房机会在何时？500字道尽购房的终极逻辑！》《2023年，会是买房的最佳时机吗？》。
不要被一些房地产自媒体、中介胡说八道给忽悠了，务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能交房和房价变化的。
而你靠什么过上幸福生活呢？
你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。
强调：我的【1.5万字房地产系统性分析长文】就不粘贴了，请大家务必阅读以下第一、二、三篇文章！【2018、2019年文章下的评论区非常精彩，看看当年的大多数人是如何看待房地产走势的，发人深省！】
2018：为什么我认为房价要跌！站在2019年看——中国房地产最后的五年房价真的已经到顶了吗？2.9 万赞同 · 4141 评论回答2.9 万赞同 · 4141 评论回答2.9 万赞同 · 4141 评论回答2.9 万赞同 · 4141 评论回答2.9 万赞同 · 4141 评论回答2.9 万赞同 · 4141 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4138 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4137 评论回答2.9 万赞同 · 4135 评论回答2.9 万赞同 · 4135 评论回答2.9 万赞同 · 4135 评论回答中国的房价何时是个头？1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2171 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答1.1 万赞同 · 2139 评论回答五年内，房价有没有可能降到十年前的价格呢？534 赞同 · 111 评论回答534 赞同 · 111 评论回答592 赞同 · 117 评论回答599 赞同 · 118 评论回答602 赞同 · 118 评论回答605 赞同 · 118 评论回答688 赞同 · 129 评论回答690 赞同 · 129 评论回答700 赞同 · 130 评论回答704 赞同 · 132 评论回答704 赞同 · 133 评论回答708 赞同 · 135 评论回答712 赞同 · 135 评论回答718 赞同 · 137 评论回答718 赞同 · 137 评论回答再次劝诫大家（跟着国家的意志走，到现在您还看不清国家是要去房地产泡沫，我还是劝您多看看新闻联播吧，少混毁人不倦的键政圈，多关注实体经济，关注产业升级，别再炒房了）：
[*]一个人的奋斗只有与国家前途命运产生和谐共振，才能收获事半功倍之效，
[*]一定要相信国家的纠错能力，一旦触发纠错机制，必然有雷霆万钧之势能。
[*]天空已然破晓，一个居住无忧的新时代已经在徐徐走来，
[*]所有的铺垫，都为了一个目的，去泡沫让经济继续飞扬。
[*]提高自己的认知水平，当你的眼界不再局限于个人利益相关，而是基于当下内外的环境，以最有利于国家发展（甚至世界发展）的角度思考，很多答案不言自明！
[*]不要懊恼过去，因为纯属浪费时间；与其惆怅过去，不如放眼未来。也不用担心时代不给机会，想一想，你有没有足够的智慧发现机会在哪里，没有就提升自己直到有，以及机会出现的时候是否做足了准备。
[*]悟已往之不谏，知来者之可追。实迷途其未远，觉今是而昨非。
重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：【悟空新之助】和【悟空择善固执】（谨防假冒！）
全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！
目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、天津、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读。
http://pica.zhimg.com/v2-80ecff5beadebb525d4efdb758d43571_r.jpg?source=1940ef5c 官宣恒大失去了ICU抢救价值，下一步就是拔管，打包发卖。具体手法和流程可以参考海航。
先科普一个背景知识，广东省工作组是2021年底进驻的恒大，2021年年报反映的是许家印治下最后的疯狂与“自救”，2022年年报反映的是工作组接手后各种措施一起上，所得到的“阶段性成果”。
两份年报里，至少有三个方面值得关注：
1，在工作组紧急介入后，许家印四处表演的自救戏码（包括恒大售卖总部大楼资产、争取境外海外重组、剥离文体项目、重注恒驰汽车、勒紧员工裤带、抵押并售卖个人豪宅与游艇…），也仅仅是让恒大缩小了亏损范围，但经营成果依然是积重难返。
2022年亏损1258.1亿元，相当于在港上市的中资房企的总和：融创中国（-298.92亿元）、富力地产（-157.79亿元）、正荣集团（-146.17亿元）、佳兆业（-130.42亿元）、华侨城A（-127.67亿元）。想想后面这几家，或多或少都面临着退市风险，就可以理解恒大的状态有多糟糕了。2，2022年末，恒大目前真正可支配的现金仅为43.34亿元，算上受限制现金也仅有99.71亿元，几乎不具备持续经营能力。
房地产开发是一个资本密集型产业，我都懒得说前期开发成本和拍地成本，只说一点：当年为了宣传海花岛项目，恒大直接斥资6.84亿作为营销推广费。现在总家当40亿元，能够干什么事？3，如果考虑累计经营情况，恐怕结果更加不容乐观。
截至2022年末，恒大集团累计总负债达2.44万亿，而此前公布的总资产为1.84万亿，恒大净资产为-5991亿元，“宇宙级房企”只剩下一个空壳子。所以，恒大接下来就该进入“分家在十月”的既定程序了。这方面也有一个可供参考的实例：
海航陷入1.04万亿的天量债务陷阱后，经过工作组一年多的勤勉清算，得出净资产-7858亿的结论。然后就在接下来的一年多时间内，被快速重整了。同理，恒大的净资产规模（-5991亿元）与海航（-7858亿元）较为接近，因而各位债权人可以权衡一下，未来自己可能处于什么偿付位置，谁会成为重整过程中“必要的代价”。
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恒大自救谁能懂？年报公布全剧终！
2023年7月17日晚，在香港上市的中国恒大接连补发2021年报、2022年半年报和2022年报，不出意外地给市场以“深深的震撼”。
❶ “难产”的年报
自2021年暴雷以来，恒大已经连续两年未发布年报了。按照上市公司信息披露的规定，每个会计年度结束之日起4个月内应当发布该年度年报（A股和港股都是次年1月1日-4月30日），在18个月内仍不披露的，将面临摘牌的风险。
因为赖着“不交作业”，中国恒大股份由2022年3月21日上午9时起被停止买卖。
而在国内资本市场，虽然恒大回A无望，但恒大地产却是正儿八经发过公司债的。于是，2023年4月，深交所官网发布了对恒大地产及相关当事人的通报批评处分决定。这一处分将记入赵长龙（恒大地产董事长）、钱程（财务负责人）的诚信档案，并向社会公开。
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对于“缓考理由”，恒大给出的解释是：
自2021年下半年起，公司经营情况发生重要变化，审计机构增加了大量额外的审计程序，再加上新冠疫情的相关影响，根据中国恒大管理层目前掌握的资料，其将无法按期完成审计程序。来来来，我简单地把它翻译成为普通人看得懂的大白话：
自2021年下半年起，公司经营情况发生重要变化（汉译汉：2021年9月恒大理财暴雷引发各路债主千里索命，到2021年12月3日美元债违约，恒大危机全面爆发）
审计机构增加了大量额外的审计程序（汉译汉：因恒大物业134亿元存款被强制执行案中的“失当”表现，香港财汇局于2022年8月对负责恒大审计的普华永道展开查讯和调查，迫使后者“自觉”增加审计程序）
再加上新冠疫情的相关影响（汉译汉：主要是疫情之下，2022年恒大销售额仅为317亿，同比下滑91%）
根据中国恒大管理层目前掌握的资料，其将无法按期完成审计程序（汉译汉：拖着吧，这年报没法看）
然鹅，“纸包不住火”，广东省工作组于2021年12月紧急入驻它忠诚的恒大，就致力于弄清楚恒大的真实家底。
但眼瞅着位列“四大”的罗兵咸永道（即普华永道）置资本市场“看门人”的职责于不顾，甘当收钱消灾、替客户掩饰问题的帮凶，工作组的负责人心里，简直是拔凉拔凉的：
你们这样子，让我很难办啊。
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于是2023年1月，中国恒大集团行政总裁、执行董事肖恩指出：
由于公司和罗兵咸永道在完成审计的时间表以及相关信息的沟通和交流方面并没能达成一致意见，为了审计工作更有效、更具效益，集团决定更换核数师，并在切实可行的情况下加快推进相关工作。1月16日晚，中国恒大、恒大物业、恒大汽车三家上市公司发布公告，自2009年恒大香港上市后连续14年提供审计服务的罗兵咸永道（即普华永道）被辞任，聘任上会柏诚（即上会会计师事务所香港成员所）担任新的审计师。
新的审计单位自然要履行它的核心职责，即为工作组尽快提供真实的恒大财务状况，而不是为许家印等“老戏骨”充当涂脂抹粉的裱糊匠。
于是，普华永道2年都没有核算过来的恒大财务错漏，上会柏诚半年就做到了（巧合的是，从上会柏诚受聘到出具报告，刚好是6个月整。我怀疑这是聘用时的milestone之一）。
随着这两年来公司的真实经营状况被披露，恒大与工作组面面相觑：
我知道你深浅，你知道我长短。但接下来该咋整捏？
❷ 负可敌国的恒大
会计操控中有个非常有名的特定术语：
洗大澡。也就是说，在公司遭遇经营困境时，管理层倾向于把已经不佳的业绩做得更差（例如对公司在过去一段时间的损失“过度确认”），为今后业绩提升、经营状况改善埋下伏笔。
但对恒大来说，这次公布的年报信息不只是洗大澡，更像是连带着澡盆和婴儿全扔出去。
无它，这锅实在太黑，怎么洗都洗不出亮点来。
（一）净亏损额
财报显示，2021和2022两年，恒大集团净亏损合计超8000亿元。
其中，在大干快上的2021年净亏损6862.2亿元：
2021年12月31日止年度业绩公告显示，恒大集团收入为2500.1亿元（人民币，下同），毛亏损184.5亿元；年内经营性亏损1137.5亿元，撇减发展中物业及持作出售之已完工物业、投资物业公平值亏损4049.5亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损1802.0亿元，所得税抵免126.8亿元，净亏损合计6862.2亿元。在高呼自救的2022年净亏损1258.1亿元：
2022年12月31日止年度业绩公告显示，恒大集团收入为2300.7亿元，毛利249.9亿元；年内经营性亏损433.9亿元，土地被收回有关的亏损、金融资产减值损失及其他非经营性亏损693.7亿元，所得税开支130.5亿元，净亏损合计1258.1亿元。这意味着，在工作组紧急介入后，许家印四处表演的自救戏码（包括恒大售卖总部大楼资产、争取境外海外重组、剥离文体项目、重注恒驰汽车、勒紧员工裤带、抵押并售卖个人豪宅与游艇…），也仅仅是让恒大减少了亏损，但经营成果依然积重难返。
一个恐怖的事实是：
在节衣缩食的自救元年（2022年），恒大依然出现了毁灭性的惊天亏损（1258.1亿元）。
为什么说千亿级别的负向经营成果对于企业是“毁灭级别”的？为了加深大家对以上数据的直观印象，我们进行一个简单的类比。
首先，在港股中公布2022年财报的内资房企中，恒大的亏损额远超同侪，甚至超过了排行榜上另外几大房企的亏损总额。例如：融创中国（-298.92亿元）、富力地产（-157.79亿元）、正荣集团（-146.17亿元）、佳兆业（-130.42亿元）、华侨城A（-127.67亿元）。
而以上几家亏损百亿的房企，无一例外都面临着退市危机。这再次印证了房地产业是一个重资产行业，在房企普遍大开杠杆的操作下，如果不能产生利润，后果非常严重。
其次，单纯是千亿级别的亏损，也将对企业产生沉重的负担。例如中国华融出事后，其年报显示该年度亏损1029亿，这已是中国企业公布的最严重年度亏损额了。现在“宇宙房企”一举打破了此记录…
我们看看A股的“现金之王”贵州茅台（600519）。根据最新年报，该公司2022年实现净利润627亿元。也就是说，贵州茅台得干两年，才能弥补恒大在2022年的经营亏空。如果以2021年亏损额（6862.2亿元）计算，贵州茅台这十多年直接白干了。
最后，从恒大巅峰期的经营状况看，恒大也已经病入膏肓，救不起来了。例如恒大真正从区域性房企冲刺头部房企的时间是2013年，它业绩最好的时间段是2021-2020年。从下图中可以看出，这8年里，恒大累计净利润为2352亿：
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2013-2022年恒大经营成果汇总，图表来自“说财猫”，下同
这其实说明，哪怕是出现类似于2015年的政策大放水，“复吸”后的去化效应也难以拯救恒大的财务基本面。
对于做着“政策救市、恒大翻身”迷梦的某些人来说，这个冰冷的事实很残忍，但有价值。
（二）持续经营能力
当然，从财务角度看，亏损额并不那么可怕，只要现金流不枯竭，企业正常的生产经营活动还能维系下去，就有机会日后翻身。这就是持续经营假设（going concern assumption）。
但根据2022年年报，恒大目前真正可支配的现金仅为43.34亿元，算上受限制现金也仅有99.71亿元。
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我们知道，房地产行业的前期投入是很大的。例如一位业内人士曾告诉我，在中部某二线城市，开发商盖一幢25层的普通商品楼，大概要投入前期费用、设计费、监理费、建筑费用、配套费用、其他费用（如劳保基金、农民工保证金，节能费，城市配套费，咨询费，检查费，审理费…），林林总总加起来至少是5000万元。以一个小区4幢楼计算，差不多是2亿元起步。
房子盖好了你得售卖吧？25层的商品房，每层大约是500平米，大约可供100-150户居住，一个小区就需要400-600个买主。在现行环境下，为了有效推介，这部分费用得多少？
克而瑞的某份研报显示，在狂飙突进的2020年，头部房企营销费率均值为3.2%。其中，恒大营销费率最高为6.3%，中海营销费率最低为1.9%。恒大项目营销费用较高的原因，是这些项目大多位于非热点城市，需要大量使用代理公司，在短期内，这种刚需是无法降下来的。通常而言，代理公司基本都要求项目总额1%~2%作为报酬，例如当年为了宣传海花岛项目，恒大直接斥资6.84亿作为营销推广费。
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恒大海花岛项目的推介方案
可以想象，恒大从来都是追求“大大大”，超大规模、成片开发才是它最常见的盖楼模式，前期费用相当惊人。40亿元能干什么呢？
更何况，作为曾经的头部房企，参与土拍增进存在感很有必要吧？加之恒大的地块中不少都被质押，也确实存在土拍的潜在需求。
然鹅，拿着40亿元的家底，恒大都不好意思去参与拍地游戏…
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毫不客气地说，在资金密集型的房地产领域，现金流捉襟见肘的恒大已经退出了牌桌——无论事后“开大”还是“开小”，这已与恒大无关。曾经的“宇宙级房企”，已经没有了东山再起的机会。
（三）家底难填窟窿
以上分析均是考虑恒大最新时点的经营状况，如果考虑累计经营情况，恐怕结果更加不容乐观。
两份年报显示，截至2021年12月31日集团负债总额人民币25,801.5亿元；截至2022年12月31日，恒大集团总负债达24374.1亿元。其中：
剔除合约负债7210.2亿元后为17163.9亿元，主要包括如下项目：借款6123.9亿元、应付贸易账款及其他应付款项10022.6亿元（含应付工程材料款5961.6亿元）、其他负债1017.4亿元。换而言之，截至2022年末，恒大集团累计总负债达2.44万亿，而此前公布的总资产为1.84万亿，恒大净资产为-5991亿元，“宇宙级房企”只剩下一个空壳子。
有趣的是，根据中国商务部网站的统计报告，2022年度罗马尼亚、捷克、保加利亚三国的外债规模分别为1239亿美元、1605亿美元、469亿美元，与恒大集团2022年末的总负债（折合为3400亿美元）相当。
你就说，许家印的恒大集团是不是字面意义的“负可敌国”吧？
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曾有人天真地问，为什么不让恒大破产？因为啊，最迟从2020年起，恒大的负债总额就超过了资产总额，即使让恒大破产清算，把恒大所有资产强行卖卖卖，还是还不清债务。
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2013-2022年，恒大资产负债表的相关指标
神奇的是，在报告中，中国恒大倔强地表示：
集团拥有土地储备2.1亿平方米…庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础。
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我非常想问一个问题：
恒大“总计2.1亿平米的土储”，如何支撑“累计总负债2.44万亿”的美好未来？
事实上，哪怕许家印拥有“点地成楼”的神仙手段，这些楼盘还得卖出1万元/平米的高价，才能勉强补上负债的黑洞呐（注：土储面积不是土地面积，而是房企拥有总土地上建设的总可销售建筑面积，即考虑了容积率之后的建筑面积）。
综观恒大这10年，也仅2015年大放水的“黄金三年”内勉强达到过这样的盛况：
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2013-2022年，恒大商品房销售指标
所以，恒大用土地储备讲鬼故事，这事儿家人们谁懂啊？
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❸ 分家的代价
恒大的财务报告，选择在停牌16个月，但是距离最后复牌期限仅剩2个月时间公布，是可以理解的。诅咒发誓表演复工的许家印下野了，披露了惊怖财务信息的年报来了，很好，很好，这两件事都是值得庆祝的。它们的意义在于：
恒大的自曝家丑，好就好在做反面教材，使所有人都放下幻想，面对现实。
现在，轮到人们冷静想想，恒大接下来可能怎么处理，债权人等利益相关者究竟能拿回来多少东西？
在此之前，体量与恒大相当的案例并不多，但却具有重要的参考意义。例如，华融技术性破产后被中信内部消化，这个福分别人学不来，但海航的重整是一个相对合适的参照物。
海航陷入1.04万亿的天量债务陷阱后，经过工作组一年多的勤勉清算，得出净资产-7858亿的结论。最终，海航集团依法进入破产重整程序：
三家上市公司（*ST海航、*ST基础、*ST大集）单独重整；海航集团等321家企业合并重整。三家上市公司通过引入战略投资者化解风险。以*ST海航为例，辽宁方大投入380亿元，助力恢复海航的正常运营；而1600亿元的债务清偿方案是：
1，只有职工债权和税款债权得到全额清偿；
2，小额普通债权人（10万元以内）优先偿付，一次性予以现金补偿；
3，超过10万元的债权部分，以留债、债转股、债务转移至海航集团的方式，打折清偿。也就是说，这个偿债方案中，债券越小损失越小。超过10万元的部分需要以打折的方式长期清偿。打折的力度与重整后海航的经营状况有关，海航在未来经营越好、股价越高，债权的打折力度就越低，债权人实际到手的补偿就越多。
相反，如果航空业不景气（例如这几年来新冠疫情、油价上涨、全球经济萎靡…引发的航空运输业亏损），债权人能得到多少，这就不太好说。
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但你还别抱怨，海航的三家上市公司已是相对优质的资产，剩下321家企业的重整方案，那才是老大难。
据悉，经法院裁定确认的海航集团债权共7467亿元。按照《破产法》规定的，除了职工债权、税款债权、有担保债权等优先债权、属于普通债权的个人理财债权人几乎不可能获得任何现金偿付！
但考虑到购买海航理财产品的人数较多（超过5万人）、金额较大（超过300亿元），最终，在海航工作组与管理人的磋商协调下，经机构债权人谅解与同意，海航集团挤出17亿元用于理财债权赔付，最终结果是：
每位理财债权人获得3万元的兑付额度。剩下来数量更庞大的劣后资产，则将通过新成立的信托计划（即将321家子公司按照6大板块，成立对应的6家业务管理平台公司，海航集团作为发起人公司，持有六大业务平台的股权，以持有的股权资产分红、处置收益还债）。
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《海航计划重整草案》中提及的重整架构，海航集团变身为信托计划，用于还债
2022年4月24日，海航集团发布公告，宣布风险处置相关工作顺利完成。一位业内人士称：
综合留债期限（10年）、留债利率（不超过3%）、清偿安排（从第四年起还本10%，此后逐年提高）等要素看，海航集团破产重整案虽然执行完毕，但是海航债权人的追债之旅，还远远没有结束。
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同理，恒大未来的重整方案依然尚未眉目，但它的净资产规模（-5991亿元）与海航（-7858亿元）较为接近，因而各位债权人可以权衡一下，未来自己可能处于什么偿付位置，谁会成为重整过程中“必要的代价”。
简单地说，现在看来，有一定保障的债券人是顶着高温奋战在“保交楼”项目一线的农民工及恒大基层员工。
例如年报显示，截至2022年末，恒大集团地产开发的员工数量为10.29万人，比2021年末下降了37%，他们坚守着保交楼的一线岗位，理应获得一个体面的结局；而数量更多的农民工、中小供应商，更应该拿到他们的血汗钱。这个逻辑，挑不出任何毛病。
相对而言，比他们更无助的，是被当作恒大2.4万亿债务分母项的其他债主们——例如知名的上市公司，大量的上下游企业，直接或间接的恒大理财产品购买者。
当然，夹在两者中间的，有个数量庞大的特殊群体：
准业主。
恒大2022年年报中，有一项特殊的存在：
合同负债7120亿元。注意了，房地产行业中的所谓合同负债，主要是指“已售出但尚未交付的商品房款项”。根据恒大集团2022年8120元/平米的平均单价，以及105平米/套的平均套内面积，困在恒大“保交楼”工程里的家庭，保守估计就有：
83.51万户。
你可以想象一下，这里面有多少人是被掏空“六个钱包”，集“洪荒之力”才作出的购房决策。
不知有多少个日夜，他们都指望着许家印“绝不贱卖土地储备”、“我可以一无所有，但投资者不能一无所有”的心灵鸡汤过活。
那时他们有梦，关于勤劳致富，关于温馨的家，关于来世界一趟的美妙体验。
如今到了梦醒时分，他们深夜饮酒，杯子碰到一起：
都是梦破碎的声音。
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任何一个行业，不是单独拿出房地产来说哈，就是任何一个行业，哪怕是中石化，中移动，中铁路，烟草，一旦丧失了产品服务能力和商品流动性，都会凉凉。所以房地产行业能扛过这三年，真是完全靠救市扛着，但凡少扛一点，连国央企暴雷的大戏都能上演。
归根结底，就是民众改变了对房子的预期和看法，以前的房子是面子，是买了就升值的资产，是缺钱立马可以卖掉的安全储备，是小孩读书的入门票。现在的房子是负担，是买了就亏韭菜盘，是收楼就维权的坑爹货，是想卖卖不掉的吞金兽，是进城税。
民众变聪明了，民众开始会想：辛辛苦苦兢兢业业一辈子，被一张卖身契拿走一生积蓄，是不是值得？当民众想通了，游戏就玩不下去了。有多少人出生到大学是被学业推着走，大学毕业到成家，被首付推着走，结婚后被房贷推着走。
新冠其实敲醒了很多人，当封控来临，当社会逻辑都发生变化的时候，大家会发现原来之前一直把房子当做信仰的人生信条，关键时刻没啥用处。一下子飚出来几百万套法拍房，都是还不起的，最惨的就是这些一身是债，勤勤恳恳还债，做牛做马的人。
洗脑失败，泡沫破裂，击鼓传花的最后一棒，被恒大和其他炒房客追随者们，抄到了手上。
恒大的债是还不上的，两万亿的债务，利息叠加都难搞，现在各地的恒大楼盘保交楼也是个笑话，不说保不保的起来，就说那种交付的质量，以后想要卖二手房也是没人要的。
给各位看看恒大的交房质量，有博主反馈说有很大的地基下沉，这还是在中山的马鞍岛，号称举全市之力发展的地方：
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买了恒大的房子，就这样的质量，以后能不能卖出去就不好说了。
<hr/>公众号：hardy聊一聊
抖音号：一周一聊（hardy） 当年记者采访，许总说恒大的一切都是国家的。我天真的以为是实业，没想到是债务。
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