如何看待2021年7月19日恒大系股价暴跌？
19日午后港股“恒大系”个股午后跌幅持续扩大，中国恒大跌超16%，恒大汽车跌近15%，恒腾网络跌超12%，恒大物业跌近10%。 活该咯。事情起因是广发银行宜兴支行向法院申请，对恒大地产和恒大地产子公司进行1.3亿的财产保全，以解决恒大的一笔1.3亿元的贷款。
但要注意，这笔贷款尚未到期，真正到期的时间是明年3月。
这意味着什么？意味着广发银行怕恒大突然爆雷，于是先下手为强，抢先申请财产保全，以防止一笔尚未到期的贷款在到期后彻底变成坏账。
广大银行给出的理由是“情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的伤害。”
这就叫散伙分家产，先到先得。
窥一斑见全豹，你可以想一下恒大现在的财务情况是什么样的。
2016年10月的时候，深深房、深投控和恒大地产、凯隆置业签了个协议，深深房打算购买恒大的所有股权，然后恒大就可以重组回A股上市了。
2017年1月，恒大拉来了第一批8家战略投资者，共投资300亿。
2017年6月，恒大拉来了第二批13家战略投资者，共投资395亿。
2017年11月，恒大拉开了第三批6家战略投资者，共投资600亿。
这三批投资者又经过增资后，合计共向恒大投资1300亿，占股权36.54%。
按照合同，恒大必须在2020年1月31日之前偿还这1300亿投资，并支付投资者收益137亿元分红，结果倒腾了3年多，上市无果，自觉无力在期限前偿还这1300亿投资的恒大在2020年1月13日，又去求这三批投资者把还款期限又宽限了一年，到2021年1月31日。
又是一顿折腾，还是没能上市，到了2020年9月，债多不愁的恒大索性跑到管理层求情，请求管理层帮忙协调，还拿坏账风险来威胁管理层，表示你不帮忙这账就烂手上了，结果管理层没办法，捏着鼻子一顿协调，让三批投资者们把这1300亿从战略投资搞成了债转股。
本质上就是赖账。
相当于拿上吊做威胁逼管理层劝说债主接受自己赖账，一赖就是1300亿。
于是恒大完美的得罪了自己的债主和管理层，它这么搞，相当于摆明了告诉所有人，恒大就是个资金黑洞，有进无出。
这下谁还敢借钱给它？对于银行和投资方来说，恒大简直跟个马蜂窝一样，走路都得绕着点。
和广发银行无非是抓紧时间提桶跑路，及时止损而已。
至于恒大的财务情况具体有多烂，举例说明，在2020年6月的时候，恒大的有息负债就达到了8355亿元，其中7000亿在今年的6月30日严格来说就要到期了。
这不能叫烂摊子，这应该叫粪坑子。 这件事，真让恒大命悬一线了，处理不好，引发交叉违约，就歇菜了。
https://www.zhihu.com/video/1400803645986902016
起因，是广发宜兴的诉前保全冻结：
宜兴云湖上郡【宜兴市恒誉置业有限公司】在广发银行无锡分行审批3.7亿元，放款3.7亿元，截止今日余额1.3201亿元，合同到期日为2022年3月27日。广发银行认为本项目按销售进度触发借款合同第十九条第二款销售进度达到70%，应归还全部贷款本息。
恒大方认为：①项目实际到期还款时间未达到；②本项目提供在建工程抵押128套，并有恒大地产集团对本笔贷款进行担保，实际担保措施完全可以覆盖贷款余额。前序恒大方与广发多次沟通本笔贷款在21年下半年逐步还款并在2021年年底前结清，但广发对上述还款节点安排不满意并予以起诉。后续恒大方会与广发无锡分行继续协商还款进度，将本笔贷款予以妥善解决。按照这个信息，很显然，是恒大挪用预售资金，广发觉得不安全，提前采取措施。
这里插个细节，恒大各省的公司，内部是有类似评级的，江苏评级和广东一样，非常高。
江苏出这事，我个人猜测，不一定对，很有可能是为了冲半年末的KPI，恒大江苏玩了个财务游戏，结果搞大了，触动了银行风控条款。
昨天，这事一出来，全市场就开始发酵，恒大股债齐跌：
中午写文章时看了下，恒大今天又跌了15%。
恒大资金紧张，市场传闻由来已久，看下商票的报价就知道了：
因为，房地产本质就是金融游戏，通过高杠杆、高周转，只要规模足够大，利润就是海量。
现在三条红线，低杠杆、低周转，对开发商而言，3个盖子5个茶壶，就看谁财务水平高，能熬过去。
所以，恒大各种所谓打折卖房，包括通过金交所打包自己的资产，卖给自己的业主。
这是一年前，有粉丝给我们留言，提到这事：
毕竟广发银行和恒大，都是广东的企业，而且也就1个多亿的事，对恒大而言，还没到拿不出来的时候。
如果这两天，这事快速处理结束，那恒大还在牌桌上，继续熬呗。
如果这事，这两天没处理好，那就真是命悬一线了。
因为各家贷款，都会有交叉违约条款。
也就是只要恒大在任何一家金融机构，出现正式违约，那其他金融机构，所有的贷款，都立刻提前到期，需要马上偿还。这就直接死翘翘了。
所以，一个亿，老南相信恒大还不至于搞这么大。
另外，广发宜兴这事，干的也是相当彪悍。
对金融机构而言，从来都是危机来临前，看谁跑得快。既赚到了钱，又没受损。
记得某大股份制银行的兄弟和我说，他们行，恒大一分钱的敞口都没有。
那这事，和我们普通老板姓有什么关系？难道只是和看吴亦凡一样，吃瓜就好？还真不是。
我们去年年初，在《最近买车卖车要注意了》中曾提醒过过：
最近开发商延期交房，或房子烂尾的事情，越来越多，我已经听到几个，平凡而又悲壮的购房故事。
更惨的是，欠银行的房贷还得按月还。势单力薄的地产商，这一波肯定是挺不过来了。所以，买房前，务必了解开发商的资金实力，别买成了烂尾楼。并且，在去年的《买房，最怕的事发生了》中，就教过大家，如何谨防烂尾楼风险，直接复制过来：
一、看开发商主体资质
如可以查下克尔瑞排名，是否靠前。
当然，泰禾出事前排名并不低，所以还需要其他方式交叉验证。
此外，也可以看下股东背景。如果有地方国企、央企股东背景的，总体还好些。
二、参考资本市场定价
俗话说，不会过日子，那就看看邻居家怎么过的。
如这家房企是否上市，如上市了，可以看下股价，看看资本市场如何定价的。
如走势这样的，明显好的很：
股价走成这样，就别碰了：
不过，今年A股地产股都在跌，这个办法不是很准确。
当然，如果你更专业点，还可以搜下，这家房企，国内公开债发债的成本。金融机构在风险定价上，肯定比你专业。
如5年4.5%，放心买吧。
三、打听行业内幕八卦
这个有点难度，网上信息污染太厉害，搜不到太有价值的信息。最好还是认识业内的，如地产行业、金融行业，侧面了解。
对，你没看错，不一定地产行业，金融行业也门清。
如老南这里，每天各种客户发来的产品，咨询能不能买。
就非常明显的发现某房企，虽A股上市，负债率也不低。这几年趁着金融自由化，搞了一堆财富公司，打擦边球发股权类产品，表外融资，实际负债率估计高的离谱。
对这样公司的项目，就要小心点了。
其实，很多开发商出事前，金融业内，基本半年到一年前，老司机就能闻出味道了。
四、其他
如优先选择交房期短的，别还是地基。
老南在网上看到个统计，不知道真假，说房屋主体工程已完成2/3时，出现烂尾几率可降低60%。
如务必 “五证”齐全，而且要自己去官方核实。
五证是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工证》、《商品房销售（预售）许可证》。
最后，特别提醒下，如果真运气不好，遇到烂尾楼了，务必找专业房产律师咨询处理。
尤其是别轻易退房，有可能一退房，你就失去了第一顺位优先清偿权。要根据具体情况确定，是退房，还是坚持到底，你的损失最小。
总体而言，国家房住不炒政策坚决，所有底层为地产类的金融产品，务必小心小心再小心。真不懂，买之前可咨询，无销售利益相关的专业人士。
购买新房前，尤其是2、3年后才交房的，一定要关注开发商的主体信用情况，别买成了烂尾楼。
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好了，果然解决了，继续熬吧
恒大股债今日再次暴跌
7月20日，恒大旗下股债再次纷纷异动，大幅跳水。开盘后，中国恒大跌幅扩大至超15%，最低报6.91港元/股，周一收跌逾16%；恒大物业跌超7%，最低报价6.13港元/股，周一跌跌逾13.38%；此外，恒大旗下债券20恒大01跌幅超过13%，报价67.997元/张。
消息面上，昨日，无锡市中级人民法院裁定书显示，广发银行宜兴支行近日请求冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元人民币，或查封、扣押其他等值财产。对于申请原因，广发银行宜兴支行的理由是：情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害。 本次的导火索源于广发诉讼前保全
说实话银行做出诉讼前保全基本是已经是石锤企业出现严重的资金问题了
虽然随后，恒大也发表了说法，称将依法起诉广发银行滥用诉讼前保全行为，但这中声明根本不痛不痒，只是说了贷款还没到期...这和人家申请诉前财产保全根本没啥关系，诉前保全说是诉前，人家还没上诉你就起诉人家，你想起诉什么？诉前财产保全又不看贷款到没到期的，起诉内容要看后面诉方的内容呀0.0，恒大法务部这一块应该扣工资了
因为广发银行根据的是《民事诉讼法》第93条的规定，诉前财产保全的适用条件
2.情况紧急，不立即采取相应的保全措施，可能使申请人的合法权益受到难以弥补的损失。
这种紧急情况认定的可能性就很多了，要等诉方提出上诉内容，笔者猜想的话可能有以下几种可能
1.发现贷款方有欺诈行为
2.贷款方根本没有能力履行合同
3.所付货款有被转移的可能
....
（当然这只是猜想，真正什么诉方要求要看广发银行后面的动作，不过大概率是恒大暗中还钱双方达成和解，就和之前三棵树那样，广发只是为了逼恒大还钱的手段而已）
不过双方即使暗中达成和解，恒大的危机目前也很难挺过去了，因为一颗石头落水惊起的是一片水花，这不随后邵阳市住建局就发了公告
监管与实际销售金额不符？这是前段时间房款挪用的消息实锤了吗？这条公告估计有够恒大忙一下下了，不过谁知道这是不是只是个开始呢？后面的雷真是想都不敢想
下面简单说一下恒大未来可能出现雷的几个点
恒大集团下面产业太多，就说做大的几个板块：地产，汽车，物业（当然还有足球，恒腾网络，房车宝等等这些基本打广告性质光亏损不盈利的就不多说了）
一.地产板块
这是恒大最大一个版块，目前最大爆点可能就来源于这个板块
地产板块问题一：商票问题
这个问题要是目前爆出问题最多的，恒大目前欠了多少商票甚至成了新的世界未解之谜，可能不止爆出来2-3000亿，据我所知恒大对国企（某三局）的商票违约了，对某上市（某棵树，某山欧派）的商票违约了，对某关联公司（某田）的商票违约了，对某跨国企业（日某立）的商票违约了...有人问你怎么不说中小企业？好好想想这些影响力这么大的公司都违约怎么可能给中小企业钱呢？中小企业太多说不过来，恒大的票据贴息早已经到了30%以上的垃圾级！这个雷一爆不知道后果是什么，根据去年公布的《商业承兑汇票信息披露操作细则》今年8月1日开始鼓励商业汇票承兑企业和财务公司在公告发布日至实施日的过渡期积极主动开展信息披露！到时候问题后慢慢展现（近期其实已经展现出问题了，恒大多地停工，新标招不标了）
地产板块问题二：非法集资
这个问题也是个很大的问题，去年南京打非办之前已经对恒大财富发出过警告了
不过上有政策下有对策，恒大金服（恒大财富）不让发那我就换个名字，不用恒大两个字了可不可以，于是所有住恒大小区的业主每天就会被恒大的物业管家推服“高端理财”（不带恒大两个字），这张图张熟悉不？恒大业主每天都能看到
这部分集资的钱有多少，反正没爆之前是不会公开的
地产板块问题三：房产网签与退房
这个问题主要来自购房者，也是最涉及民生的问题，买了恒大的房不能网签，承诺的无理由退房退不了款，这就涉及到恒大业主的购房款到底去哪了的问题？没有进入监管账户这钱到了谁的手里？房子是不是一房多卖，业主买的房到底是不真的房子还是只是恒大的一纸承诺合同这个问题目前正在人民网的留言板上不断发酵！各地政府也在渐渐重视，未来这个雷爆不爆我们拭目以待（简单截一下政府公开的留言板近期留言）
地产板块问题四：股市与战投
这个问题不多说，一张图自己看，去年七月28现在8块，私下股权质押的风险有多少不好估计，但是明面出来的债转股那一批“战投”将会引发多少行业风险我们也拭目以待(这一批其实都是有回购要求债主，根本不算战投，不过债转股后现在都算了，目前这一批里看来苏宁，泛海危机最大把)
地产板块问题五：银行与债券
这一问题涉及的是金融行业的，一旦出现问题涉及的就是金融性系统风险，广发算是第一个明牌的，后面的其他银行，机构，信托，基金有多少踩雷的？数额最多的民生银行的股票已经跌到了近十年最低点
地产板块问题还很多大致就总结了这五点，再来简单说说物业和汽车的问题
这两个的问题各用一个字概括就是物业“虚”，汽车“假”
物业虚的问题
物业的坑不比其他的小，以为是优质资产那是了解的不多，其实当初的恒房通（现在的房车宝）到访活动和缴费送物业费活动早已透支了未来几年物业的资产，为了地产板块的大问题物业的利益已经被打包送出去了，买房送购物卡和免物业费，随便问一个恒大业主基本都是被送了几年的物业费，另外物业的资产负债表上的资产比地产虚的多，地产烂到底还有点稍微有价值的土地存在，物业呢？说一下我知道的情况
1.某地恒大翡翠华庭地下车库烂着几辆电动观光车（这是当初开盘的时候带客户看房用的）现在烂到不能开了，某业主新买车位后让腾地方（观光车占着新买的车位位置），物业人来了几个推着才能走，业主问车子报废为什么不去处理了，物业人悄悄告诉这几辆破烂在资产账上（开盘后挂物业帐上了），固然还有剩余价值几十万，每年有人查资产，就算是破烂也要放着
（就是下图这种车，这个是以前开盘时的图，现在这些车早废了不过资产账上剩余价值几十万，其实呢都是报废的）
2.恒大以前的车库用的道尔的道闸，蓝牙卡进去，前年换成捷顺的（为什么不和道尔合作了不明），改成车牌识别系统，结果你猜淘汰的道尔道闸处理了没，当然没有，计价几十万躺在物业资产账上了
3.恒大很多项目都有会所（在恒大内部这个不归物业而是单独算成一个经营部挂在地产公司下面），某地恒大华府会所应经不下去了，出租给别人了，别人重新装修，里面的破烂东西当然不要了，奇葩的是会所的资产居然划给物业了，你猜猜都是什么破烂，乒乓球台，动感单车，健身器材...然后还有广告牌...你没看错广告牌也给了物业，总价计值几十万.
这就是恒大下面的物业的现状，高估值资产集中地，破烂东西回收站，专门回收集团垃圾资产的地方，而物业最优质的物业费一块呢被地产卖房的时候大笔一挥当添头送出去了
恒大现在很多物业都是靠卖车位和收车位管理费维持收支平衡（重庆呵），算上资产折旧其实每年都是亏损，恒大的业主看看天天业主群里物业管家都在干什么，
上午卖房卖车位，中午卖理财，下午发恒车宝，最近晚上又多了一个物业招标的工作（这哪是物业的管家，这分明是恒大的销售）
汽车假的问题
1.恒驰1路试车造假，轮胎装反
这是路试车，不是概念车，当时号称在2021年下半年将实现正式量产（时间看来不可能达成了），就是这样路试的吗？
2.生产线造假，用国能的壳子
高调发的广州和上海的两大生产基地生产线的摆拍居然用的是直接从天津运来的国能车的壳子，所有流程全部摆拍，为了给前来视察的“领导”看
3.车展造假，直接上模型车
在自家地盘早早假就算了，造假直接到车展上去了，打算量产的是这模型车吗？
恒大这个企业怎么说呢，只能说奇葩，未来发生什么真的都不让人奇怪 手痒，来答下吧
其实我觉得恒大的声明，不是很专业。不仅变相承认了违约的事实，也把一些不应当放在台面上说的事讲了出来。
先看看事情的原委，以下为摘录:“宜兴市恒誉置业有限公司在广发银行无锡分行审批3.7亿元，放款3.7亿元，截至19日余额1.3201亿元，合同到期日为2022年3月27日。广发银行认为本项目按销售进度触发借款合同第十九条第二款销售售进度达到70% ，应归还全部贷款本息。”
这个条款在房地产贷款中其实很常见，一般是按建设进度提款，按销售进度还款。这个主要是为了防止资金挪用。房地产项目贷款一般是封闭管理的，银行贷款专项用于房地产建设的成本支出，比如建设成本，物料成本。然后这个房地产项目的销售收入用于还款。理论上，销售回款应当逐笔进行还款。但实际上这样操作不仅麻烦，也会降低银行在这个项目上的竞争力。因此银行一般会稍微变通一下，按照销售的进度去约束还款进度，降低房产销售收入被挪用导致贷款失去还款来源的风险。广发的“销售售进度达到70% ，应归还全部贷款本息”即是此类条款。注意，这类条款是会写进借款合同的，无论贷款有没有逾期，只要触发条款就是违约了。
再逐条分析下恒大的回复:
1．项目实际到期还款时间未达到；
这句话是在曲解违约的定义，贷款违约不仅包含贷款本身逾期，也包含借款合同中条款的违约，正如上面说的，广发说的是条款违约，而恒大却在说自己没逾期,呵呵，鸡同鸭讲。而且就算这一点也不一定站的住脚，因为通常条款违约后银行会宣布提前到期，如果这样看的话，贷款也有可能已经是逾期状态了。
2．项目提供在建工程抵押128套，并有恒大地产集团对本笔成进行担保，实际担保措施完全可以覆盖贷款余额；
担保措施强和是不是违约有啥关系呢？房地产贷款应当是封闭管理。但是有的银行出于营销的需要，默认房地产商可以在抵押物足值的前提下挪用部分销售款。恒大的声明是不是在说这个意思我不知道，但是项目销售过了70%还没完成还款，要么是广发的风控水的一米，算不好算术还非要加这个条款，要么就是不可描述了。谁了解内情，可以补充下。
3．前序恒大方与广发多次沟通本笔贷款在2021年下半年逐步还款并在2021年底结清，但广发对上述还款节点安排不满意并予以起诉。后续恒大会与广发无锡分行继续协商还款进度，将本笔贷款予以妥善解决。
这句话其实就是在说:广发大大，我知道错了，给点时间，我赶紧给还上。至于告广发滥用诉前保全，呵呵，这是在学墨鱼哥呢，先把水搅浑，然后偷偷的私了，然后大家握手言和:都是一场误会～(￣▽￣～)~
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