李嘉诚继香港 7 折抛售房产以后又在内地加快卖楼，释放了什么信号？
8月3日至8月8日，长实集团在香港的楼盘“亲海駅II”密集加推4份价单，共推出626套房；其中最便宜的房型折实呎价为1.38万港元，比周边二手房价格便宜约30%，并因此掀起了“李嘉诚香港七折卖楼”的热议。尽管长实集团董事总经理郭子威随后对媒体指出，对比同类型的楼盘来说，亲海駅价格便宜了10%左右，但仍不挡销售首日购房者大排长队，房源获得超过60倍认购。
在内地，长实集团旗下位于北京的豪宅项目也将迎来入市。“御翠园终于下证了，9万多，比之前吹风价低很多。”8月，不少北京中介开始在各个渠道推介御翠园项目及带看样板房。
开发周期长达22年，和黄“折价”出货
御翠园是长实集团内地房地产业务运作平台和记黄埔所开发项目，整个姚家园项目地块由和记黄埔于2001年拿下，至今开发周期已长达22年。
2005年至今，姚家园项目地块相继转化出逸翠园一期、御翠尚府，而目前拟入市的御翠园是整个姚家园项目唯一未开发地块，为逸翠园系列二期，同样也是目前和记黄埔在北京的最后一个项目。
早在去年10月底，御翠园就已开放售楼处，并称将于11月中下旬取证开盘，吹风价至少在10万元/平方米起；更有消息指出，项目预计申报单价为10-11万元/平方米。
不过，从项目最新获批预售价来看，此批取证房源共9栋楼、473套房。分楼栋来看，9栋楼获批的销售价在90672-99744元/平方米之间；分产品来看，整体平层产品均价约9.8万元/平米，而联排别墅均价约9.1万元/平米。与此前吹风价相比，此次御翠园定价低了近一成左右。
对开发商而言，项目吹风价往往代表了其市场预期。
一名御翠园项目销售表示，去年底的销售口径确实为十万单价左右。“去年并没有备案价，如今申请的备案均价在不同楼栋会有不同的价差，但预计单价不会超过十万。”另据该销售透露，目前项目取消了验资看房的规定。
据悉，御翠园曾于去年11月2日开启验资，根据意向购买的房源类型平层或联排别墅，购房人须在自身账户存有50万元或100万元，同时还须提供购房人名下200万元或800万元的首付资金（含存款、理财、股票）证明。
赵立在今年8月初前往御翠园售楼处，他告诉时代财经，项目看房不需要验资，直接预约就可以前往看房。据赵立了解，看房当天售楼处除了有购房者，还有大批房产中介，这意味着御翠园开售即开放了中介渠道，“估计开发商也是想快点卖掉，平层的楼栋肉眼看已经快封顶了，销售说明年底就可以收房。”
从调低定价、取消验资以及开售即开放渠道，不难看出开发商正在逐步降低购房者门槛、加速去化。而这也是李嘉诚家族如今应对市况下行时的售楼手段。
在8月3日举行的半年业绩分析员会议上，长实集团主席李泽钜称，集团一向奉行以市场价格或低于市场价格出售项目，以便促进销售及资金流转。在中期报告中，李泽钜也提及，今年依旧面临严峻的市场，需要以“货如轮转”策略来应对，即货要像轮子一样转起来。
相较香港亲海駅II“深水炸弹”般的促销价格，北京御翠园定价更为谨慎温和。
在北京从事高端住宅交易的卢强则对时代财经指出，御翠园所在的姚家园并不是成熟的豪宅区，因此其对御翠园的收客效果并不乐观。“往朝阳公园板块或者周边辐射板块，10万甚至10万不到的二手选择会很多，所以御翠园价格肯定不能太高，而且长实拿地时间比较早，土地价格低，比其他开发商更有定价优势。”
2001年，和记黄埔摘下姚家园地块时，楼面价约1750元/平方米，而如今的备案价已较拿地价格增长了超50倍。开发周期漫长、坐享土地升值溢价，这也是李嘉诚家族在内地一贯的房产开发逻辑。 其实开发商囤地这个事情着实可恶，但是确实不违法，必须在一定年限内开发完成是后来推出的政策。
以南京为例，南京两大地产行业地头蛇：
北苏宁、南翠屏，都在20世纪初期囤积起了大量的土地但是并不开发，例如南京翠屏2003年囤地，直到2015年左右才陆陆续续上市的翠屏诚园等楼盘，苏宁不必多说，手里还有地现在没开发。
南京囤地最出名的莫过于近两年开盘，位于南京奥体中心北门的紫辉时代广场，这块地是2002年被开发商拿地，一直捂了近20年才开发上市。
这块地被人津津乐道的原因是开发商当初拿地的时候，南京河西还是一片荒凉，现如今已成为较为成功的新城，有人戏称这里是南京“宇宙中心”，但是说实话这家开发商也不算很完美的赚到这笔钱，因为这块土地当初拿下来的时候只能盖那种筒子楼。
说了这么多南京地产，其实真心想说的是捂地这个事情令人厌恶，但是那个年代确实不违法，几乎所有开发商在条件允许的情况下都这么干。
我们应该关注的是，李嘉诚旗下的地产企业，在获得大量现金收益后，这笔钱会是否以及如何出境。
我国有严格的外汇管理办法，我们所说的别让李嘉诚跑了，更多的指的是李嘉诚从大陆赚取的巨额资金，会不会被其换为美刀，即使是兑换成港币也要高度注意，因为换成港币下一步就有可能兑换美元。
最后我还想说，李超人人品不讨论，眼光一直挺准，他对中国地产的判断已经跃然纸上。
李嘉诚“不赚最后一个铜板”的理论最重要的逻辑是确保自己的安全，趁着痛斥地产让民众背负重压为主楼声音的时期赶紧抽身离开，等到“唱空中国楼市就是唱空中国”的氛围渲染起来，那时候李嘉诚就走不掉了。 其实结合一个新闻来看，就会更有意思了：
新华社：抹黑打压改变不了中国市场吸引力 | 每经网
今天又是不出意外的大A一波大跌收盘以后，新华社发表了上述的新闻。文中引用了部分发达国家在中国投资增长的数据，以期增加投资者信心：
今年上半年，不少发达国家对中国投资保持了两位数乃至三位数的增长。其中，法国、英国、日本、德国对华投资分别增长173.3%、135.3%、53%和14.2%。但是却遗漏了对它不利的外资数据，那就是2023年7月19日，在国新办举行的2023年上半年商务工作及运行情况发布会上，商务部副部长郭婷婷介绍，上半年，我国实际使用外资7036.5亿元，下降2.7%。
这个数据和2021年还有2022年比较的话，的确是不太乐观。2022年，全国实际使用外资金额12326.8亿元人民币，按可比口径同比增长6.3%，以美元计增长8%。2021年，吸收外资金额为11493.6亿元人民币，同比增长14.9%，以美元计同比增长20.2%。
咱们回到本文的话题，李嘉诚继香港 7 折抛售房产以后又在内地加快卖楼，释放的表面信号，是对中国楼市的持续看空，而深层内里，则是对中国未来经济走势的看空。
事实上，中国的楼市已经从刚开始的屡有暴雷，房价增长乏力，到了现在头部企业频繁爆雷，房地产市场实现量价齐跌的地步了，虽然政策上出了不少形式多样的激励，但是非但没有好转，反而有持续恶化的趋势。
头部企业暴雷方面，不论是恒大的2.58亿负债总额，还是刚刚爆出的碧桂园1.6万亿债务，亦或是河南建业开始无法偿付境外债务，都是悬在中国房地产市场上的达摩克里斯之剑。而且根据最新的房地产交易数据来看，内地的房地产市场继续呈现量价齐跌的态势：
从二手住宅看，7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。
据诸葛数据研究中心统计，2023年7月10个重点城市二手住宅成交57130套，环比下降11.38%，较上月跌幅收窄4.8个百分点，同比下降13.17%，较上月扩大13.12个百分点不论是头部房企暴雷引发的可能的烂尾楼危机削减用户的购买信心，还是二手房市场目前的量价齐跌使得有意进场者持币观望，亦或是目前中国年轻人就业率低造成的供需关系中需求方的减少，似乎都预示着中国的房地产市场，在短期内不会有任何改观，长期来看，下跌趋势不可避免。在这个时候，早出局意味着保有更多的利润，不和市场经济规律背道而驰，这应该算是明智的作法。
而且现在就最新公布的贷款数据和居民存款数据来看，居民消费和投资习惯都发生了很大变化。
7月份人民币贷款增加3459亿元，预估为7800亿元，前值为30495亿元。分部门看，住户贷款减少2007亿元，其中，短期贷款减少1335亿元，中长期贷款减少672亿元。
2023年7月份存款减少1.12万亿元，同比多减1.17万亿元，住户存款减少8093亿元现在居民开始通过缩减开支和动用自己的存款，去减轻自身负债。这种情况下，传统的贷款买房，越来越被年轻人摒弃。
再往深层次来说，之前中国房地产的红火景象，除了政府的政策激励外，还有众多金融资金的介入。最近可能很少有人知道，中植系暴雷：
为什么中植系疑似爆雷而网友狂欢？
这就是房地产暴雷后，风险传导到金融系统会引发的危机。此外，房地产的衰落，还会传递到债务市场，比如我们耳熟能详的地方债。这三大系统如果出了问题，那么对于中国的经济将会形成极大的打击，这就是为什么说，深层次来看，李嘉诚的行为，其实是看空中国经济。
现在中国经济到了一个关键时刻，不论是进出口数据，外资投入，内外需水平都对政府提出了考验，也为中国经济下半年的发展，蒙上了一层阴影。 所谓“不赚第一个铜板，因为容易成为先烈；也不赚最后一个铜板，因为容易成为亡灵”。而李嘉诚的投资经营风格，从过往的历史看，是典型的“不赚第一个铜板，也不赚最后一个铜板” ，对风险的敏感和厌恶程度，明显超过地产商的普遍水平。
改革开放后，李嘉诚长期处于一种半观望的状态。直到90年代政策确定性大幅增强后，李嘉诚才真正大规模地投资内地。而从十年前开始，在其他港商仍然在深耕内地市场时，李嘉诚又是最早“出逃”的。以至于“别让李嘉诚跑了”一度成为舆论热点。
而近期李嘉诚“清仓式减持”内地资产，显然带有某种“看空中国”的意味。结合近期的人民币汇率，这种看空情绪会转化成实质性的“做空”行为。当然，单就房地产而言，在目前的大背景、大趋势下，前途确实是不乐观的。
过往的房地产超级牛市，是坐在了人类历史上规模最大的城市化进程的风口上。但今天的中国可能像70年代初的意大利，或70年代中期的日本一样，逐渐进入了城镇化率统计指标的平台期，或者说“主动城镇化”的瓶颈期。
作为6000万左右人口、3.6万美元左右人均GDP的老牌发达国家，意大利1970年就达到了65%的城镇化率，并在65%-70%的区间里停滞了半个多世纪。
而1975年日本城镇化率76%，到了2000年，这个指标只有79%。四分之一个世纪，日本城镇化率几乎原地踏步。当然，这期间日本的经济倒不是停滞的。1975年开始，日本经济增速进入5%左右的平台期（之前则是8%中枢的高速增长），持续十多年。有意思的是，现在中国经济的增长中枢也是5%左右。
90年代初期，日本开始进入“失去的N年”。倒是在这“失去的N年”里，从2000年到2010年，十年的时间，日本城镇化率增长了12个点，达到了91%。这就是所谓的“被动城镇化”，因为留在农村的老龄人口批量凋零，在没有大规模主动迁徙的情况下深度调整了人口分布结构。农村无人区化，中小城市“夕张化”（在中国，叫做“鹤岗化”、“玉门化”…）
1975年的日本，65岁以上人口占比7.7%，相当于2007年的中国。而今天中国的人口结构，已经相当于1995年的日本（65岁以上人口占比14%+）。从这个角度看，中国“被动城镇化”的城镇化率大提升，可能不需要像日本那样，经过二十多年的平台期过渡。可能在30年代初期，50后婴儿潮进入人均期望寿命年龄就会开启。以2007年（相当于1975年日本的老龄化率）起算，也差不多是四分之一个世纪。
房地产行业有个著名的分析框架，所谓“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。过去二十年主导中国房地产牛市的主要是后面两个因素。但现在，人口这个“长期因素”，开始进入产生影响的时间节点。
日本房价崩盘是众所周知的案例。东京房价直到崩盘三十年后，才回到三十年前的价位。当然很多人觉得日本的案例没有代表性，觉得日本是个孤例。喜欢举欧美的例子来论证房价“长期上涨”的普遍性。
但问题是，中国的基本面，跟日本而非欧美，有更多的相似性。欧美整体有远高于东亚的生育率，且有广大亚非拉地区源源不断的移民“接盘侠”。而日本就没有这样的条件了。中国则以远低于日本的总和生育率，11倍于日本的人口体量、远低于日本的发展水平，在可以预见的将来，吸收亚非拉移民当接盘侠的条件，显然又比日本更差。
实际上，在欧美内部，英美澳加这种英语国家（全世界会英语的都是潜在的接盘侠），房价走势明显强于法国（会法语的接盘侠毕竟少），法国又明显强于德国（德国连前殖民地都聊胜于无，潜在接盘侠比起法国又少了一个量级）。
可以说，中国房价的长期上涨势能已经基本枯竭。
短短五年就腰斩的年出生人口数量、2022年正式开启的人口负增长时代（十几年后五零后的去世高峰期，还会有每年千万+的人口减少），已经给出了未来预期的基本面。
2017-2021这五年可能是中国房地产市场的历史大顶。从代表性的几家香港内房股的走势来看，2017-2021整体是一个“高位震荡”的走势，然后（从2021年中开始）就是股价彻底崩盘、一泻千里的走势。资本市场讲究预期，会提前、在短时间内反映出市场对未来长期的看法。 从2013年李嘉诚的战略就是抛售内地和香港的投资项目
卖出广州西都荟广场，上海东方汇经中心，百佳超市，香港电灯
北京盈科和南京新街口国际金融中心，连香港中环中心全都卖了
国内频繁套现的同时，他在欧洲大肆收购的物业和企业，甚至之前在欧洲并购的大量公用设施企业，在去年陆陆续续的也在出售股权
很明显，他在穿透周期，现在北京的这块类地王如果再不出掉，恐怕真的要翻车喽
李超人的嗅觉大家可以不相信，而且和普通人也没什么太大关系
但是手里握有大资本的人一定是在危机到来前的1年或者1年半彻底清盘，当然这里说的不是绝对清了地产项目，李嘉诚的习惯和巴菲特有点像，如果是一次性获利的，会跟上述逻辑，如果是现金流生意，该保留的还是会保留，所以物业李家还是有不少了的
所以一般段位来看，是看用钱成本的，稍微厉害点的会比较国际用钱成本的溢价，再高一个象限的就是确定全球经济周期的运转下，国际分工后谁的增长更高，谁就是下一个高速齿轮，所以哪块齿轮转的会更快一些，那我的钱就去哪里
如果全球进入滞胀和动荡期，那我留更多的现金和现金奶牛企业就好了
李之前有句名言跟马云说过，当然这句话不知道是不是学而知之，模仿巴菲特的，那就天塌下来都会赚钱的业务和公司才是你安身立命的根本，所以不难看出去年以前他都在拼命买欧洲的公共事业，电力、通讯等等，现如今卖掉估计也是悟透了欧洲增长陷阱的泥潭里，而现在开始慢慢拔腿换标的
多了不敢说，以老狐狸的嗅觉不可能不知道未来经济增长的地方在哪？但肯定不是在欧洲，只能说再次分配全球分工的游戏只能是便宜的钱进入更多低洼、更可控、又得能支棱起来的新兴市场国家 8月份长实集团开会强调的就是“集团一向奉行以市场价格或低于市场价格出售项目，以便促进销售及资金流转”
李泽钜明确表示：“今年依旧面临严峻的市场，需要以“货如轮转”策略来应对，即货要像轮子一样转起来”
意思非常明确，现在重点是现金流，只要可以回收资金，便宜一点卖无所谓，反而是很好的战略，用低价来提升卖房速度
现在房地产市场不景气，企业都更加看重现金流，能早一点卖出去比什么都重要
所以房子的牛市只存在于新闻里面，还有就是中介的朋友圈里面
房地产企业普遍都是悲观的
按照长实集团对房地产的敏锐嗅觉，应该是觉得房价未来还有很大的下跌空间，想赶快出手
李嘉诚也一直都是很懂进退的人
随着8月份开始的一大波房地产利好出台，聪明人都明白，这就是最后的下车时机
长实集团也想趁着这个机会加快卖楼速度，所以都不需要验资，直接就可以看房
去年的时候这个北京“御翠园”项目据说需要你账户最少有50万现金，而且名下最少有200万以上资产证明才可以看房子
今年房地产行情完全不一样了，就取消了验资，开放了售卖渠道
不过因为新房有价格管控，不能和香港一样一口气就便宜30%
所以长实集团旗下的这个北京豪宅项目“御翠园”也就是比一开始吹风时候说的便宜了10%
御翠园项目，一共9栋楼、473套房
获批的销售价在90672-99744元/平方米之间
平层产品均价约9.8万元/平米，联排别墅均价约9.1万元/平米
之前说是卖10-11万左右，现在开盘9-10万区间
也没有便宜很多，关键是放开了验资，提升了卖出去的效率
而且这个项目拿地非常早，2001年以1750元/平方米的价格拿下，现在已经赚疯了，50倍左右
所以价格低一点也无所谓，以后如果不好卖，估计还会想办法怎么降价卖出去
就算有价格管控，之前也有开发商直接送黄金的案例
这么低的成本，未来可以操作的空间非常大
今年7月份北京商品房成交也处于低位
新房去化压力比较大，环比下降了12.8%，同比下降了8.9%
1-7月份同比下降了5%
豪宅也不好卖，也环比网签下降了7.6%，同比下降58%
新房如果不是价格管控的厉害，价格也会下跌比较快，就像最新数据一样，二手房现在是一二三线城市都在下跌
从换比角度来看：
一线城市二手房价格环比下降0.8%
二线城市二手房价格环比下降0.5%
三线城市二手住宅环比下降0.4%
从同比角度来看：
一线城市二手房价格同比下降1.4%
二线城市二手房价格同比下降2.7%
三线城市二手住宅环同比降3.5%
价格下降有扩大趋势
具体情况大家可以看下图，大家对照自己城市看
现在就是这样的行情，房子销量，价格都有压力
每个月看都下跌一点点，虽然有时候1%都跌不到，但趋势就是这样钝刀割肉
这样的慢慢阴跌估计还会持续很久，所以对于敏锐的房地产企业来讲，他们现在可以卖出去其实还是卖在高位
还是非常划得来的
卖的越晚，价格越低
差不多就是这样的情况
对于想买房子的朋友来讲，如果不是非常非常急着结婚什么的
都可以等一等，还会有更高性价比的价格出现
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