小区为什么要有物业管理公司？
小区需要物业管理的理由是客观的，在这个问题之前并不需要前提讨论「是否需要物业管理」，没有物业管理公司的小区也可以有「需要物业管理」的理由，只不过「不需要物业管理公司」的理由大于「需要物业管理」的理由而已，两者并不矛盾。本问题需要明确“物业”、“物业管理”、“物业管理公司”三者的区别，“物业”是指房产与地产的合称，其含义与“不动产”类似；“物业管理”或称“物业服务”，是指为物业及物业使用人提供管理的服务；“物业管理公司”是指提供物业管理服务的公司。本问题宜用“物业管理”代替原误用的“物业”。 可以略做统计，回答里面说自家小区没有物业管理一样过得好的，一般都是中低档小区。回答里面说没有物业不行的，一般都是高档小区，或者物业从业人员。
两者并不矛盾，低端小区一般大家都习惯了低质量的公共环境和公共服务，不要物业完全没问题；高档小区业主也是习惯了各类完善的物业服务，同时也不那么在乎那点物业费，自然觉得物业必须有。
社会本来就是多元化的啊，多种情况并存才是常态，怎么可能得出统一的答案？
问题下很多回答真的是没有分清物业和物业公司的区别，你以为你家小区没有物业公司只是单独请了门卫值班老大爷就可以算不需要物业？还有更可笑的，把别人的志愿劳动当成理所应当，以此来证明他们家小区可以不需要物业，呵呵。
现在真正需要讨论的不是要不要有物业，而是物业这个行业该如何监管和约束。物业公司这个行业真的是乱到不行了，好不好全凭公司自律，外部约束形同虚设。
脱离监管来谈行业是否有必要存在，这是有问题的，如果没有食药监部门的监管，食品安全问题绝对多到毒不死你也能吓死你，可是这能说明食品行业没有存在的必要吗？
回到原问题：
小区为什么要有物业？因为大家需要一个更好的公共环境和服务水平，希望电梯坏了有人立马来修、希望有人看守大门排查可疑人员、希望有人值夜以便万一发生火灾可以第一时间报警和施救、希望有保安把那些到处张贴小广告的人阻挡在小区门外、希望有人管理小区绿化以免杂草丛生、希望有人可以第一时间帮助出面制止其他业主的不文明行为、希望小区公共设施坏了能有人第一时间维护、希望小区的管理能形成长效机制而不是依靠几个志愿服务者像张宗昌的蛤蟆一样一戳一蹦跶、希望单身女性不被半夜陌生人敲门吓得半死，并且，大家愿意为包括但不限于以上种种的服务付出每月并不多的一笔物业管理费，如是而已。
个人观点：至少在我期待的居住环境需求下，物业是必须的，但同时，对物业的监管和约束也是必须的。反正一个没有物业管理的小区，我是坚决不会住的。新房看不出来，但交房10年后，有物业和没物业的小区，房价差距绝对比10年间的物业费总和高N倍。
其实，说不需要物业的人，其真实台词是：小区必须要有物业，但我不需要交物业费。
可以的，你不要脸你有理。 可以没有物业，事实上有小区自己管理管理的很好。
海珠一小区业主自管后物业费分文不涨 三年内还“赚”五六百万元
现在小区里面有很多盈利的机会，如果有负责的人管理，可以达到很高的性价比。
不过实施起来，有一个被信任，又肯付出的业主委员会不容易 看了徐斌律师的回答，办实事的业委会固然是好。那么我来讲讲业委会的另一端，我所住的小区的情况。热心邻居，业主领袖同样是有厌于物业费太高，或者说物业服务抵不上物业费，然后振臂一呼组织游说业主委员会赶跑了原物业，介绍来了新物业，如果有怀疑的，没错，这个新物业就是他家亲戚开的，物业费降了，门禁系统形同虚设，垃圾清理不及时，东西坏了一周修不上等等等等，于是更多的人选择不交物业费了，恶性循环。原物业物业费高，但服务好，除了业委会这几家不交物业费外，大家也都按时交钱，然后被人利用，激化矛盾，把降费的诉求拐带到投决更换。现在大家反应过来了，业委会再度更迭，却变成了新委员一派，老领袖一派，开会就吵架，想把撤到街对面小区的物业请回来，人家还不来了，也许看着对面的二缺们演来演去很有意思吧。
有了物业和业委会，能预见看到一些很有意思的事。 作为曾经的物业过来人和现在的业委会成员看到这个问题，很想回答一下（控制不住自己）。哈哈哈。想到什么写什么。文笔不好见谅。
首先物业行业，物业公司还有业主的物业意识基本上都是随着我国房地产大开发开始增长的。其中还跟政府的主导和推动作用密不可分。但是快速增长就跟房子快速修建一样肯定会出现各种各样的问题矛盾，根基不好自然歪。（就我当年的工作地区和经历来讲）
物业在06-08年左右（一线城市估计更早）开始蓬勃发展。就我当年所在的城市来说，各种物业公司开始如雨后春笋般的成长从几十家变道200/300家。其中有政府部门的，国企背景的，外资五大行的，大小开发商的，村乡拆迁还建自立的。。。等等。业主的物业意识和矛盾也是从那个时候开始激增。物业一方面要为业主服务，一方面要保护自己还要一方面大力宣传物业意识，还有配合政府各个部门的管理和指导。业主一方面要便宜实惠，一方面要高端服务，后来2010-2012年以后随着各方面法律法规的完善，矛盾稍微平和不少。双方都差不多能做到有法可依。不用再过激，打架，恐吓，烧车，砸物了。
其实到现在很多人，都不太了解物业到底管理什么，服务什么，收费干什么的，为啥经常喊入不敷出。每个小区其实物业都有服务项目和收费内容公示，但是，很多人会停下脚步看看问问么？不会，都会从网上，报纸，小道消息，微信来了解。我现在自住的小区，业主经常喊，把物业赶出去，我们自管，喊换物业。。。其实，抛开背后利益不谈，有多少人有时间精力和关系去处理自管小区的么？
我做过高端楼盘，大中小，超大，别墅洋房大平层，也做过拆迁还建，经济，公租，廉租房小区，待过外资顾问的物业公司，也在政府部门物业上过班。其实说到底也就差不多是物业公司要求盈利，业主想着不花钱（少数），公司想着收费1.8，服务1.2，大家都缴费。业主想着支出1块，享受2块，大家都不交。（以上说的是物业服务标准）所以矛盾激励。
针对题主问的问题。我简单来说，小区是一定要有物业的，自住管理可行但是绝对是少数。为啥？你没有自己工作？你上班回家还要处理小区事务？电梯维保年检，消防维保年检，安防秩序设备设施维保年检，房管局，物价局，税务局，城管，环卫，派出所，街道办，社区，居委会等等，你不去沟通配合，开会维稳？你一个业委会成立都要全体业主开会，讨论，投票。还要社区居委会指导，去街道办，房管局备案。小区要是人员复杂还要配合公安派出所协查，甚至配合抓人，消防，特种设备检验，怎么办？业主委员会不是公司不是企业，你跟人家签合同。。。怎么办？电梯，消防的维保合同跟业委会签？出了事，业主委员会主任承担？你干么？城管环卫清运小区生活垃圾，装修垃圾，你跟城管谈么？签合同怎么签？盖谁的章，谁签字，谁负责？
还有一个，到收费时间了，小区住户的生活水费，环卫的垃圾清运，公共用水，用电，杀虫除害，电梯维护维保，消防维护维保，加压水泵维护维保，小区安防设备维护维修，绿化补种，公共区域设备的小修小补小换，秩序维护员（保安），保洁员，绿化工工资，保险，你是组织业主委员会挨家挨户还是大家自主来交费？然后再平摊分配支出？
再一个，有稍微懂行的业主提出严格按照收费要求服务，楼道侯梯厅要一天两扫一拖一擦，绿化要修剪除草，小区健身设备要修理更换，会所游泳池要清理水质达标，停车位太少不合理，车辆道闸要更新改造，保安太老，保洁不漂亮，保安，保洁，绿化喊加工资，交保险，业主说收入太低物业费太高，有人养狗养猫，业主之间不对付，周边交通不便，人流量太大，噪音吵闹等等。。。怎么办，怎么处理，怎么解决？
所以，这个时候就需要物业公司来接盘了，转移矛盾了。
自主管理不简单，就目前来说很难。成功的真心不多，开头喊的热闹的，真心没几个能坚持几天的。不是吵就是闹，曾经一个小区，20栋楼，1000多户，为了成立业委会，业主大会开了5-7次，业主委员会选了2-3波（6-8人），为了监督业委会，又开了3-4次，选了业委会监督委员会（10-14人），为了自主管理又开了2-3次，选了业主顾问，业主代表，业主财会（18-24人）开个业委会，一下子来60-80人还有来看热闹，闹事的。。。。然后，天天扯皮。。。最后还是招了个物业进去。
物业有句老话，人上一百，形形色色。
更新。。。。。。。。。。。。。。。。。。
看了一圈答案，除了徐律师的，其它回答或多或少不全面甚至就是不懂强答。我补充一下吧！（见谅）
首先，不要物业的小区有，身边不少，但是你看看那些小区多数是啥？单位小区，老旧小区，还建小区，自建小区，拆迁还建房改小区等等吧？这类小区基本上都有单位，企业，街办社区，居委会，村委会等政府兜底吧？没有的只是物业公司，但是物业管理服务内容一样不少吧？为啥前几年政府推广物业进社区？国有企业，政府单位剥离或者转交物业部门/公司？为啥？因为成本呀，投入呀，外包或者拆迁卖地不简单多呢？这类小区，没有大型供水配电设备，专业设备。监控，安防，生活设施设备全靠拨款，补贴。居委会，村委会招勤快的低保五保做保安，保洁，组织低保五保进小区做做义务劳动。街办找辖区单位，民政要点资助，大设备找辖区物业公司帮忙看看，修修。要换？家家户户多少摊点，再找上级帮帮忙。后面熬到拆迁改造，就永远解决了。政府不可能为了维稳永远兜底。
再一个商品房小区，不要物业的也可以说是风毛菱角，上新闻的，说明这里的业主真不是一般人。不论跟物业公司以那种形式签到物业服务合同，都是需要物业公司来服务管理。抛开开发商种种问题，商品小区最赚钱也就是前三年，全新的楼宇，全新的设备，全新的业主，设备多少都还在质保期，物业缴费率还算高。业主们还在相互熟悉。过了三年，各种红利开始消失，业委会成立，物业业主相互磨合，如果情况好，物业能坚持做就慢慢来做。能熬到动用维修基金的时候，说明物业和业主真的就是关系融洽了。如果熬不到多半也不用业主赶就不续签合同自己撤场了。
还有业委会。。。这个确实。。不好说。有的人确实是为小区，有的。。。就不说了。
再一个。。。算是过来的人的提醒:
房屋维修基金。。是你购房时候交给房管局的，要想提取需业主向业委会提出申请，以前是全体业主同意，现在好像是相邻相关的业主签字同意，如果业委会和物业一起找房管局申请，房管局快3个月 慢大半年，然后招投标（这是一般需要动用的，再大点的就更麻烦了）。
停车费:分为停泊服务费和车位租金。地面上的车位如果没有明确要求是属于全体业主的，所以就存在物业和业主分红。业主这边如果多可以给小区业主分红搞点福利，少可以存入业委会指定账户贴补小区小修小补，更新改造。地下车位的不做过多讨论，没有特殊要求，一般都是开发商出售或者委托物业公司租售管理，收益归开发投资单位。
还有就是物业管理，管理的是小区人车秩序，环境卫生，配套公共设备等，服务的是业主群体，业主家里的东西是不会因为收了物业费就给你免费修的。。。物业支出和标准可以自己去查去了解。
现在开个物业公司，还要什么后台。。。背景。。。完全没必要。跟开发商熟悉就行，跟街道办，居委会，村委会关系好也行。至少介绍点项目给你。哈哈哈！能不能做看你自己。
还有就是，看答案的物业人，既然做物业就要用心做物业，找正规，大型的物业公司入行，学的东西多，积累的快，成长的快。做事先做人，不论跟其它部门或者业主打交道，不违背自己良心就行。处理问题学会用脑袋想。
跟业主说的就是，不要人云亦云，擦亮眼睛，关于物业，先看看国务院，各省市区的物业管理条例，最高法的解释，物权法，物价局等等关于物业方面的各种东西。再来维权。吵架不在声高。。到时候搞得下不来台，被人笑话，甚至搬起石头砸自己的脚就不好了。。。。人心隔肚皮。。。叫的喊的，不一定是好人。。。
补充。。。。。。。。。。。。。。。。。。
哈哈哈哈！想不到有很多人点赞支持，我再针对有些问题和给大家提点建议吧！
现在买房子，不论投资还是自住。建议选择大品牌开发商或者本土龙头企业，为啥？正规呀，服务标准，管理标准，企业形象，员工素质肯定比一般的高呀！再一个最好可以去在本市已建，最好是已入住的项目去转转看看。小区门岗，保洁绿化，车辆进出和停放，打个物业服务热线随便问点什么听听服务态度。看看小区物业公示等等，要是有朋友住小区就咨询下朋友，抛开他的抱怨不谈，你抓住主要的服务内容问问怎么样就行。
物业也是有资质等级的，从三级到一级，市，省，部。做到一级的是要通过住建部（应该是这个部位）审核的。每一个等级都有不同的要求，达到什么管理标准，管理多少户数，多少面积，服务的怎么样。都有很详细的要求。小打小闹的物业走不远。
现在的大品牌开发商都有自己的物业公司专门负责自己的楼盘，为什么？物业做的好也是一种宣传，也是一种品牌影响力，也有号召力，万科，恒大，碧桂园，保利等等。再一个，找别的物业开发商也不放心，小区这么大，设备这么多，业主动不动大几千户。找个不称职的物业，三天两头出问题。业主闹起来不会把物业和开发商分开吧？所以，不如自己做楼盘自己做物业。物业做的好，楼盘管理好，房子增值升值，说不定物业还可以细水长流创造效益，做的好自然能当成品牌影响力吸引其他购房者。
还有大品牌开发商的物业公司确实不少靠着上面开发商补贴的。因为物价，人工在涨，用工和管理成本也在涨。但是物业费收入难涨。他们为什么不撤退？一方面开发商需要物业继续做（品牌影响），一方面政府需要开发商要求物业做（和谐维稳），还有一方面没有人来接（盘子太大）。。。
我记得现在物业公司一般跟业主签订合同为两年。。。做不下去也就要熬两年，抛开行政方面压力，没有哪个傻叉物业公司做不下去了还使劲熬在小区不走的，不走那就说明有问题。打比方，很多物业公司亏了，熬满合同期两年，撤场，然后到法院把欠费业主起诉，能收多少收多少，完事了。但是如果有的物业公司天天在喊亏，小区管理成问题，有没有政府强势要求，还赖着不走，那业主们就要多个心眼了。。。
居委会或者企事业单位那种，他们做的就是物业公司的事，只是没喊我们是什么什么物业公司罢了。
我现在做为了解物业的一个业主，其实更多的是在业主群做做小区其他业主的解释和调解工作。感觉小区物业还行，至少服务态度还行。小区业主经常抱怨说小区门岗管理严格，刷卡过闸机才能进，亲戚朋友来了还要登记打电话核实，电动车还有登记贴标，我觉得其实这样很好。至少我觉得放心。。。这样的抱怨何尝在别的物业不好的小区业主听来不是一种炫耀和吸引呢？ 谢邀，
2006年前后，北京曾经有一个著名的官司，是小区对物业的维权诉讼。
小区名叫“美丽园”，对业主维权这个“小”圈子来说，美丽园三个字就是大名鼎鼎， 如雷贯耳，如同papi酱之于网红，冯小刚之于导演，梁朝伟之于演员。美丽园就是业主维权界的明星。
大家先看几张图片（图片来源于图片水印）：
今天，美丽园小区已经风平浪静，房价一度高达10万每平米。今天你搜美丽园，他不过是和其他小区一样平凡，首页全部是各大中介、房地产门户网站的链接。而当年，美丽园无人不知，无人不晓，一是因为他的物业官司，二是因为物业公司撤离小区。
美丽园是2000年的楼盘，2002年成立了业委会。第一届业委会一上台，就对物业费产生了质疑。当时的物业费是一平米2.72元。业主们的诉求是：物业费收贵了。
小区业主们发现两条实锤：物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组2台变频水泵收费，而是按照原规划中30组60台的高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。
2005年，美丽园小区的业主委员会把物业公司告到了海淀法院。经过审理，海淀法院驳回了业主的诉讼请求。业委会又上诉到中院，北京市第一中级人民法院于2005年年底二审判决业委会胜诉。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元，及3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。
2006年，不服判决的物业公司申请再审，并向法院提交了北京市价格认证中心作出的《关于美丽园小区物业收费项目价格咨询报告》，以及委托法学专家针对本案作出的《北京市海淀区美丽园小区业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司物业管理纠纷案专家论证意见书》，一中院下达了中止原判决的裁定，准备再审。
2006年8月，这场旷日持久的官司，业委会取得了阶段性的胜利。法院经过长达4个多小时的庭审调查后认为，再审中双方争议的焦点仍是有关营业税、电梯和水泵费用及电梯广告费等问题，并当庭进行了宣判。针对鸿铭物业提出，除了向产权人收取5%的营业税后还应加收0.5%的教育和城建附加税一说，法院认为并无依据，故判决鸿铭物业仍应按原判决只能向产权人收取5%的营业税；同时认为，二审对美丽园小区电梯维保费、电梯运行费及水泵费的判决并无不当，维持原判。这就意味着美丽园小区每月每平米收取的物业费单价由物业公司坚持的2.72元还原为1.58元，效力涵盖2003至2005年，涉及金额约860万元。此外，法院还对美丽园业委会主张鸿铭物业应返还电梯广告收益费18万元一事也给予了支持。
加粗的部分都是引用当年媒体的报道。
这场官司之所以打赢，最重要的原因据说在于业委会申请对美丽园小区物业的物业费进行了评估，评估结果对业委会十分有利。今天大部分小区，如果严格的进行评估，物业费收费都普遍高于物业公司提供的服务。
业主们认为物业服务货不对板，一般是采用消极对抗，拒交物业费，甚至用脚投票，卖房走人。成立业委会难度高，风险大，过程曲折，客观上阻止了大部分的平等对话渠道。宏观来看，当今中国社会，物业坑业主，比银行坑客户、电信坑客户要更霸道，因为大部分换个运营商、换个银行很容易，换个物业公司实在是很难很难，物业是有充分的法律优势的。
按理说，一审、二审，判决就生效了，业主赢了。后面再审也驳回了，业主完全胜利，为什么我说是阶段性胜利呢？美丽园之所以是美丽园，还因为之后发生了一件更令人瞠目结舌的事情——物业公司，撤了。
2006年9月，业委会对物业公司胜诉刚过了没多久，一夜之间，小区的上千户业主突然发现小区水、电全停，电梯全部停运，小区没有一个保安，物业办公室人去楼空。物业公司在每个楼道都贴了告示：大意是说，由于官司败诉，法院判决的物业费太低，物业公司决定放弃对小区进行管理，撤离小区。
物业公司的撤出给业主的生活带来极大的不便，这个时候安保、垃圾清运都是小事，水、电、电梯可是大麻烦。没有电梯，高层业主只能爬楼回家，这对于广大业主来说，业委会打赢官司减免的那点物业费真是微乎其微。在危机面前，业主们很快分成了两派，一派支持业委会，一派，反对业委会，这里面包括很多在诉讼时支持业委会的业主。
反对派把打官司的业委会称作“奸委会”“业伪会”。而业委会则焦头烂额，一方面要赶紧找到新的物业公司，恢复小区秩序，水电电梯，另一方面还要面对反对派的攻击。
小区开始不断地发生冲突，包括反对派的业主开车撞支持派的业主。业主们为了表明立场，用在家挂旗的方式来表达自己的立场。
有一个事件可以从侧面证明当时小区业主的立场：业委会就两个问题发动小区业主进行了投票，一是罢免业委会全体成员，二是正式选聘的物业公司以招投标方式产生。
最终的投票结果：“罢免业委会现任全体委员”议题，467票赞成，621票反对，5票弃权；“续聘鸿铭物业”议题，474票赞成，609票反对，7票弃权；“正式选聘的物业公司以招投标方式产生”议题，613票赞成，474票反对，3票弃权。
本文开头的两张图片都是发生在那个时间，第一张图片是反对派领袖正在说服业主，第二张图片是当时的业委会出面解释工作。
当时在整个业委会圈子，包括法院、政府、物业公司、业主维权领袖、律师、专家都在关注这个案子，大家都非常担心形成一种先例，就是物业公司可以随时随地用脚投票的方式，来抗拒、威胁整个社会法制体系，变成连政府、法院都管不了的一股力量。
在巨大的压力下，政府部门不得不出面对小区提供帮助，以求尽快恢复秩序。同时对于物业公司擅自撤离的问题予以严惩。
2007年3月，北京市住建委发布了《关于北京鸿铭物业管理有限公司违规行为处理决定的通报》，对物业公司处以停业整顿18个月的处罚。
一、停止该公司的物业管理资质（京物企资二［2003］017号），限其自处理决定发布之日起的18个月内进行整顿；整顿期间，该公司不得参与本市物业管理项目的投标。
二、将该公司的上述违规行为及处理决定记入物业管理企业信用信息警示系统。
三、该公司应当按照物业服务合同的约定和相关规定继续做好在管其他物业管理项目的管理服务工作。 在短暂的混乱之后，小区逐渐开始逐渐恢复秩序。因为我考虑到美丽园令人尊敬的业主们并没有授权我公开的用他们的生活来致敬，感觉也不应该说太多，所以我就用简单的总结一下后来发生的事情。
[*]业委会选聘了新的物业公司
[*]在过去的十年里美丽园召开了十多次业主大会（大部分小区一次都开不起来）
[*]业委会又开始带领业主对开发商的另外一个关联公司热力公司维权，以求恢复开发商承诺的24小时热水以及解决供暖问题。
[*]小区的房价一度突破了10万
[*]当年维权的核心力量尽管承受了极多的非议，今天依然在为整个小区孜孜不倦的提供服务。
我原本只是神往这个案子，看到本题之后突然想把这个案子搬运给知乎的各位。因为作为一个2006年的案子，绝大多数人都不了解它，但是它又确实和你我的生活息息相关。但是同时，我也感受到自己的功力不足，我很难写好这个案子。下笔时心理一团乱麻，总担心把案子写的让知友们灰心丧气不敢再碰触物业，而这个案子实际上的影响力正好相反，在过去的十年间，美丽园的业主们相当于在众多小区中树立了一座灯塔。如果各位关心美丽园，可以看一下焦点网美丽园小区的业主论坛，在论坛里可以更完整、详细的展现这个小区的战斗历程。
回到本题，小区为什么要有物业？
小区必须要有物业公司，全世界都是如此，不管是中国还是美国，香港还是澳门，只要有小区就要有物业。家家自扫门前雪，那小区的垃圾谁倒？家家都有防盗门，那小区的大门谁看？
但是物业公司这个管家，对业主来说，是请神容易送神难。在很长的历史时期，我们国家处在计划经济时代，不少小区的物业实际上是政府（各单位）负责，一旦进入商品房的时代，物业公司已经是千家万户的标配，和电信、联通、淘宝、微信一样，几乎人人都有。
物业又和其他几家垄断性企业有显著的不同，他不是一对一服务，而是一对多服务。你对联通不满意，你可以换移动，你对微信支付不满意，你可以用支付宝。但是如果你对小区物业不满意，对不起，你一个人的意见不重要，你必须让50%以上的客户支持你才行！要不然你就得卖房。当然，离开了这个小区，出了坑，去那个小区可能又入坑。相反，物业辞退你就很容易，不需要征得半数业主的同意，领导一句话，大伙抬起屁股就走了。
美丽园案件某种意义上促进了社会进步，尽管我们今天无法统计后来政府行政处罚的威慑力，尽管今天依然有小区被物业公司撤离，但是到目前为止并没有发生当年很多专家担心的物业公司大规模复制本案物业公司撤离的这个方案，可能就是有政府行政处罚的威慑力影响。
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小区不能没有物业公司，但是小区更不能没有业委会，因为没有业委会，命运就不掌握在业主手里。而如果有一个很好的业委会，有一群很好的业主，即便没有物业公司，也无所谓！
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