恒大的钱都去哪了？
做房地产那么多年，一屁股债，赚的钱去哪了？全跑个人腰包了吗？ 2014年，许家印决定做恒大冰泉，给团队定下了10亿销售额的目标，并且强调“只许成功，不许失败”。没有知名度，价格还贵，冰泉的总经理潘永卓没能完成目标，雷厉风行的许老板很快就把他撤了。
顶替潘永卓的，是打造出恒大足球王朝的刘永灼，聪明的刘总很了解许主席，于是在十个月时间内，狂砸十几个亿的广告，顺利完成了十亿的销售额。
果然，许老板很满意。 买一块地皮需要10块钱，恒大掏了。
建房子需要5块钱，恒大没掏。
他不但没掏，竟还拿着地皮抵押给银行，获得了贷款10元。于是盖房子的钱就有了。
拿了银行的钱后，恒大又搞了个预售制，让老百姓交钱，成功收了20元。
此时此刻，恒大如果把银行欠款还上并盖好房子，那他应该能赚5块钱。
可是恒大并没有这么做。
他拿着银行借的10元+预售的20元，去投资了另外三座城市。在买了三块地皮后，恒大把同样的步骤操作了一遍，于是就有了90元。
这90元恒大依旧没盖房，而是继续投资了九座城……
并且在这个空挡，他还把花不尽的钱拿去做汽车、矿泉水、足球、影视等行业。
不然你以为这些产业的钱哪儿来的？
当然了，房子还是要盖的。可恒大又不想掏钱，怎么办呢？那就只能让工头儿垫钱了。
于是工头儿垫了5块钱，把房子盖起来了。
可是……当要盖的房子越来越多，工头儿钱不够了，最要命的是银行开始催债了。这时候恒大一看微信余额快变负数了顿时一脸惨白，“MD我钱呢？”
钱去哪儿了？地皮买太多，都还没回款呢。
没办法，恒大为了还钱，只能先把部分没工头肯垫资的工地停掉，并寄希望于银行继续贷款。
这个决策是没问题的，就是集中优势兵力先解决大的麻烦。
可你停掉的工地，想复工哪有那么简单。一时半会复工不了，那就只能烂尾了。
你烂尾的消息一传，追账的就如雨后春笋冒出来了；
你烂尾的消息一传，其他预售的房子也就不好卖了；
你烂尾的消息一传，银行肯定就不敢再给你贷款了。
于是就爆雷了。
<hr/>高人一看这形式，恒大要完啊！
于是赶紧约恒大见了个面，要他处理烂尾楼。恒大没能力处理了，怎么办？高人说我来帮你吧！
高人把农村的烂尾楼拿出去，介绍给其他小公司，让他们继续承建，小公司们说可以。
于是小公司们拿着高人给的合同开始融资，成功解决了农村部分烂尾楼的问题。
恒大虽然赔了，但也算变相回了口血。
这也就是大家为什么从新闻里能看到三四线小城市烂尾楼复工的原因。
高人很欣慰，又如法炮制把城市的烂尾楼拿去给其他小公司，结果不灵了。
为啥不灵了？
因为狗日的恒大原来在最初就把城市的准楼盘拿去融了。他们赚的不只是银行的10块钱＋预售的20块钱+工头儿垫资的5块钱，还有融资得来的5块钱。
恒大为什么投资四五线城市？该不会有人以为小县城有发展潜力吧？我告诉大家，事实上恒大就是奔着薅羊毛来的。
当然了，没薅干净，小县城的利润不高，愿意融资的智者比较少。不过这也是好事，最起码还能让购房者看到交房的可能。
最惨的是一线城市的烂尾楼。价值15元的房子，欠了银行10元、购房倒霉蛋儿20元、工头儿5元、信托基金融资5块，实在是救无可救。
有人问了，那恒大在一线城市房产融到资的5块钱去哪儿了？
废话，你看那群穿金戴银的败类开的什么车不就知道了吗？
所以你现在知道恒大的钱都去哪儿了吗？都在一栋栋烂尾楼底压着呢。
恒大每个楼盘的利益纠纷都互相盘根交错着，就像互相缠绕着的耳机让你一时间理不清怎么拆解。可时间一耗，歌儿就唱完了。
歌都唱完了，耳机线还有必要解开吗？
要知道: 除非缠绕的这706个结全部解开，否则耳机是没法用的。
当你发觉自己解不开这706个结，也就意味着你知道听不了歌了。
歌都不听了，我还解结做什么？一个都不解了！
恒大摆烂就是如此。
明白了吗？
<hr/>有评论说碧桂园万科都没事，是恒大自己把钱花了。这话真的片面。有兴趣的，我跟大家说说碧桂园为啥没爆雷，以及他们是否是业界良心。
碧桂园实行的是合伙人制，他们首先成立资本一万元的资本管理公司，再成立有限合伙企业，对员工而言投资有限合伙企业100万，大概能赚60万，但是员工只有LP分红权。投资公司当普通合伙人GP占股1％，最后再通过这个公司去投资各个项目。如果烂尾了，那首当其冲损失的是员工的钱，所以碧桂园员工拼了命的加班啊！
碧桂园开盘时间因此就短，恒大八个月的进度碧桂园四个月就能搞定，拿到款再投下一个项目。用这个方式碧桂园撬动了20亿的内部融资，不仅投资管理公司100％说了算，即便烂尾了也只是需要承担1万元责任。这就是碧桂园玩的股权架构，融资融人融资源和小股掌权大股掌资源。
所以碧桂园没爆雷，是人家比恒大更狠、更绝而已。
<hr/>有许多房地产从业者提到了几点质疑，比如说地皮抵押状态是不可以预售的。
确实是的，因为土地抵押不能办理预售许可证，除非拿到了解押手续。所以我文章开初的逻辑就有问题。
其实正常流程应该是这样：
[*]恒大地皮抵押。
[*]有人预订A栋。
[*]恒大赎回A栋地皮。
[*]A栋成功预售。
也就是说，土地使用权解压是可以根据恒大销售进度而逐栋解冻的。
问题太复杂，这段并没有写出来，但最终结果是一样的，恒大依旧有没解押的地皮、恒大依旧可以预售房子。
<hr/>这几天碧桂园爆雷了，但人家是真的狠。累积捐给基金了上百亿，最近更是一次性64亿港币的捐赠。
为啥捐给基金？因为爆雷后资产重组，捐给基金的钱不会被破产清算。
恒大是扛不住了，碧桂园是透支生命狠捞一把。
绝。 有一天晚上下班后狗子和一帮狐朋狗友在办公室品茶
大家聊着国际形势，娱乐八卦等，不亦乐乎。
这时，狗子接了一个电话：
是猎头打过来的，大意是一家世界500强企业想做一款高端饮用水，想让狗子过去操盘，没说薪水，狗子当时就以忙为由挂了，对方说先加一个微信，先发一些资料给看看，感兴趣的话可以聊，狗子同意后挂机。当时狗子也没多想，继续和朋友侃大山，聊至凌晨，大家都回家了。
狗子一个人坐在办公室，自己又泡了一壶茶，
狗子在想刚才那个电话，虽然狗子一点也不感兴趣，
狗子觉得自己现在老婆孩子，家庭幸福，收入虽不及知乎平均水平，但也算稳定，
下班后一帮哥们聚在一起喝茶聊天，也算满意。
虽然工作也很有很多烦心事，也有很大压力，可是哪份工作有没有压力呢？
也没多想，这件事就这样被狗子抛诸脑后。
<hr/>到了这个周末，狗子在家教孩子识字，收到那个猎头发来的信息，
说对方人力总监想见一面，依然被狗子拒绝，
猎头又说通个电话总可以吧？
盛情难却，狗子就同意了
电话中对方总监把未来的展望跟狗子描述一番，要投资100亿，五年时间做到世界品牌的高端饮用水，现在都有某某大佬加入，如果狗子能加入的话，将给与不受制约的管理权……等等。通话时间仅仅11分钟，对方的人力总监确实逻辑非常清晰，娓娓道来，让本来一点兴趣也没有的狗子，被人事总监这宏大的理想、未来的展望等等来回刺激，狗子竟然有些犹豫，并答应考虑。
事后狗子也确实认真考虑过这件事，毕竟才30几岁，就这样安逸下去，干到退休，能过一个普通的生活，可人生的意义呢？
矛盾就这样产生了。
狗子一方面想何不去闯一闯，毕竟还年轻，要去外面闯出一番大事业来，就像对方人事总监说的也许将来也可以站在纽交所敲钟；
一方面回到家后，看到老婆孩子，要远离他们去外面拼搏也确实不舍；目前在职的公司也顺风顺水，自己带起来的同事，各方面都很配合，薪资也算可以。
不得不说猎头果然是懂心理学的，就在狗子思考一周后的周末，猎头恰到好处的提出让狗子去广州玩一下，机票定好，酒店准备好了，稀里糊涂狗子竟然同意了。
到广州后第一个安排见面的就是电话里的人力总监，简单嘘寒问暖后就告诉狗子要和副董事长见面的流程，细节，注意事项，要怎么说话，不要说什么话等。
之后狗子就被带去见副董事长，换了2次电梯，每个电梯门口，电梯里面，出电梯后都有颜值非常高的小哥哥或小姐姐做引导，电梯从10-50楼你都感觉不到电梯在动，感觉几秒就到了。
之后在一个很大的办公室见到副董事长本人，聊天过程中非常舒心，较少聊关于工作的事情，就聊了关于家庭，以及狗子对一些问题的看法，和狗子现在的工作内容，及对未来的发展规划。
等出来的时候人力总监说，副董事长对狗子非常满意，问狗子对薪资的要求，狗子大概说了一下要求，因为狗子还没想好呢，就说高了一点，比目前的薪资高1.5倍。
就这样结束了广州之旅。
<hr/>大概是20几天后，狗子正在开会，接到了广州来的电话，没接，挂断后，大约在中午时分电话又来了，是人事总监，给狗子的薪资竟然是现在的2倍，狗子惊的下巴都快要掉了，但理智还是让狗子不能太贸然答应，就说回去和妻子商量，对方也是欣然应允。
回家后与妻子商量，妻子不答应，说是这样聚少离多，而且风险很大。
狗子一夜难眠，思考一个晚上后，还是决定答应。
之后就是一个月多月的离职交接，然后奔赴广州。
<hr/>到广州后，公司给狗子安排的临时住所是丽思卡尔顿的五星级酒店，
第一天上班，办完各种入职程序后，人事带狗子去办公室，
办公室非常大，有60平米，全落地窗，拉开窗帘看到的全是高楼大厦，另一边尽揽珠江，小蛮腰近在咫尺；
这一刻，狗子觉得自己到达了人生巅峰，这是狗子梦寐以求的办公环境，
接着就是分公司财务，人事，行政，生产各部门领导人依次进来述职，
大家都看起来很有斗志，和蔼可亲，履历上全都是985211名牌大学毕业；
特别令狗子欣慰得是，几个研发人员都是从业内知名同行挖过来的，都有辉煌的履历；
薪资都是同行的1.5倍左右，照这个团队，狗子觉得要做起来确实也是比较容易。
这时候，前任总经理过来交接，狗子和他两个人也聊了一下，他的意志很消沉，什么也不愿意透露，只说，这里各方面都很好，但是困难也很大，无论如何也不愿意透漏一句有用的信息。
当时狗子也是斗志昂扬，只是觉得他能力不行没做好而已。
后来的一切证明，他所说的困难是无解的，他掉的每一个坑狗子都要掉一次。
<hr/>狗子日夜工作，把原来的方案，计划全部翻看，觉得都没有任何问题，甚至不得不说，他们确实做得很优秀，也让狗子受益良多。
接下来的一个月，狗子把各种方案执行过程梳理一遍，跟大家也都进行了沟通，每个人都非常配合，狗子提出的方案和计划大家也都全部采纳并开始付诸行动，这时候狗子甚至都在憧憬纽交所敲钟了。
第二个月按照狗子的计划，做方案，招聘，研发生产都在有条不紊的进行中。
第三个月，招聘人员到位，都很不错，最让狗子满意的是，公司确实没有找错人，研发确实相当给力，当把新的样品水摆到狗子桌面时，狗子对这款水确实非常满意，说良心话，比市场上几款占有率前五的水都口感要好，设计及包装方面也都是非常满意。
从没想到会如此顺利，虽然过程艰辛，但是总是成果满意。
狗子联系了之前的广告公司确认了投放方案，公司挖来的渠道部经理手里资源也很丰富，渠道方案也是接近完美。
<hr/>正当狗子意气风发，准备大干一场，
分公司财务经理，找到狗子，说这款新研发的水研发成本过高，定价没有获得通过，必须重新定价。
接着就是重新定价，审批……；
人事对于几个狗子比较满意的人也是试用期没有过；
很多面试的人，都是人事面完就结束了，只有人事觉得合格的才狗子面试，
倒不是说这样的方式不对；
只是人事的同事都是楼上总公司派下来的，她们的标准是985-211，形象好，同行TOP2离职，会粤语优先；
前面所有的方案一直在走审批流程，始终没有走完流程，光法务审批流程就是1-2个月……
就这样内耗了2个月，狗子终于发现一个问题，公司的人员，除去渠道部和研发、营销部高层是挖过来的，人事，行政，财务等职能部门全都是总公司派驻下来的，全都是先服从总公司的直属领导，狗子根本无法直接安排工作，而且公司内部冗员严重。部门内部的人基本都是楼上领导的亲属或下属，不能说能力不高，但是在这种创业公司，需要在这个竞争激烈的行业中去和同行厮杀的，这批人确实太过于温和，且毫无斗志。
而且人事权利极大，人事以外的事情也全都要管，所有方案她们也都要审批过问，对于部门内部互不配合，人事根本都是和稀泥，因为大家谁也都不想得罪谁，狗子觉得这里好像是一个老国企，不像一个创业团队。
一个方案，不马上执行，等审批完后2-3个月后那机会早就没有了，审批下来也没有意义；
比如事件营销，不是机会等你，而是你要提前做预案等机会；
比如生产，你需要提前做好各类生产备料，提前联系物流，联系供应商。
这些都不可能，审批是压在狗子头上的达摩克利斯之剑。
<hr/>可是狗子还是错了，财务是压在审批头上的达摩克利斯之剑。
终于有一天，财务走进了狗子的办公室，
告诉狗子，账上现在只剩下20万元
目前回款寥寥，还有拖欠物业费8万多，空调费10几万，房租已经拖欠总公司半年了（不过房租不要紧，办公室是总公司的，可以暂时不用支付），还有员工工资，日常办公费用，生产那边倒是没有问题，按时付款（因为不付款，不发货），我问财务，不是说投资100亿吗，财务不说话，只是勉强笑一下，告诉我25号发工资，还剩下12天时间，就走了。
<hr/>狗子也终于是明白了，这里的人90%都是总公司退下来的人，
能力倒是其次，但是他们会把这里发生的一切实时发给自己的头儿；
狗子又无法直接去和上面她们的头儿去直接沟通，陈述利害，所以具体你的方案批不批，在于这90%的人如何和上面沟通，根节原来在这儿，狗子要先讨好自己身边的每一个同事，得罪一个也不行，某个每天收发快递的同事也可能是上面某个大领导的人。
至于为什么审批这么慢，因为这家世界500强企业是做地产的，
资金流转对于地产企业太重要了，所以就要拉长审批流程，钱一定要到逼不得已的时候才会支付，而狗子的上面是狗子的这帮同事，再上面是同事的头，再上面是人事头儿，再上面是综合办公室头儿，再上面才是财务老大，这一个流程的顶点是财务，所以每一个环节都无法给财务施加更大的压力。
所以狗子们再怎么努力，再怎么做方案，再怎么去推动，到了最后一步，无法付款。
一切白搭！
狗子真的是想破头皮，通过各种方式想让上面付款，很多小方案最后没办法，狗子都是自掏腰包垫付，才得以往前推进（可是报销流程也要走2-3个月）。
每一步方案最终都是财务卡壳，理由很简单，你这个广告方案预计收入多少（创业公司很难保证投入一定会达到相应比例的产出，毕竟是初创品牌），你这个广告方案投入比之前大（广告投放根据区域不同，时间不同肯定价格肯定不一样的），等等等等各部门的问题基本上都是财务卡壳……
总之在扯皮中，一直拉扯，
后来狗子才想明白，就是这样拉扯有什么用，你在这里做的所有工作，到最后不付款，一切都会付诸东流。
很遗憾提前退场，在狗子离职之前，研发的同事，渠道的同事，营销的同事，真正想做事的同事都已经走了。
好了，换下一波人，重新开始这个循环。
<hr/>现在回答题主的问题，钱去哪儿了？
地产行业其实也有危机意识，每家都在不同程度的投资各个行业，大把撒钱；
可是这些投资都是安排给身边的心腹去管，这些心腹，对于领导绝对忠诚；
她们却没有领导的创业精神和魄力，又怕犯错误，所以他们一直谨小慎微的做事；
看起来从同行挖来精英，但是到头来还是领导的心腹，以及心腹的心腹说了算；
什么叫心腹呢，就是忠诚有余，能力不足，可是领导就喜欢这样的人，
让一个谨小慎微，没有魄力的人去管理一个创业团队真的是毫无斗志。
[*]用地产那套思维去做实业，互联网，医美，生物科技注定是要失败；
[*]用地产那套管理办法去管理初创企业，小企业，就是用牛刀杀鸡。
一个项目接着一个项目的烧钱；
一个循环接着一个循环的烧钱；
你说钱花哪儿去了。
<hr/>本故事纯属虚构，不会雷同，也不会巧合。 现在基本认同的土地出让金占房价总额是60%～70%。
所以一直以来，商品住房的逻辑是：建造前，政府对商家收了销售价格的60%～70%土地出让金。首套房的最低首付比例是30%。再让地方银行、国有银行以30年，每年4%利息，总计接近100%的利息收益向居民贷款。
所以最终你会发现，政府从房地产的收益是，130%～150%。也就是一套400万的房产，政府最高的收益是280万土地出让金+280万贷款利息=560万。
这个过程中政府几乎是没有什么成本的。只需要做一些城市基础设施建设就可以，大部分还是税收和融资的，还不是用土地出让金的。如果是成熟的地区，这些费用都是没有的。
就在这样躺着赚钱的基础上，很多地方政府的财政居然可以每年亏损，或者将将持平。全国各地各种地方政府投资的项目，大多亏损。地方国企每年的目的是减少亏损，而不是盈利多少。背后都是用的这些钱。
在房企暴雷后，光盯着房企是没用的。地方政府、国有银行要把钱吐出来去保交房。如果都像北平无战事里那样，为了自己的利益。那房地产是没人可以救的。 商业以杠杆为生
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