2023年万科评估
港股万科到底能不能买，如何评估价值？资产负债率维持在8成。
从这5年的总资产增加8000亿的角度往下看资产负债质量。存货增加5000亿。
总资产减流动负债增加了3000亿。净资产增加了2000亿。净资产约4000亿。
净资产增加了2000亿，代价是流动负债增加5000亿，长期负债增加1000亿。
港股市值1300亿。大A市值约2000亿。
从账面价值来看，万科已经打5折了。
现在评估万科，第一个就是万科的负债经营杠杆依然吃力，这5年是房地产高速发展期，净资产增加了2000亿，负债增加了6000亿，这个负债经营的现实还是很吃力的。
整个房地产行业，目前处在借钱难，卖新房回款难的阶段，可能少数的央企地产商相对有借钱发展的底气，万科的情况确实缺钱，要不然不会冒天下之大不韪大A配股港股也配股，低价增发没有长期股东会高兴的。
万科有没有长期投资价值？企业本身是不错的，资产负债率在行业也算优秀。现在的关键是，房地产的市场需求，包括刚需及炒房需求有没有后续的资金进场。目前整个大环境对于房地产的需求看起来并不理想，目前算是僵持阶段，会不会有房地产行业出清后的机会，还要继续观察。
政策维稳，需求并不容易提振，房地产赖皮的企业不能出清，结果就是万科即使财务也算稳健，也拉下脸来筹资降低资金压力，还是看不清国内未来几年房地产商业周期的变化，企业内在价值受到外在宏观因素的影响，很难评估，再想想。 这房地产几年血崩，万科在三四线的城市资产如果受到波及（比如昆山降价打折），股价还得打折，甚至比五折还低，所以现在看起来其实还有下降空间，分红已经打五折了，万科也更不敢拿地了，房也难卖了，万科如果再不转型，以后专注做物业，物业输出，公寓出租等（现在也在做），港股再打五折左右看，不着急，等。
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